Cedolare secca o IRPEF: cosa conviene

Cedolare secca o IRPEF: qual è la scelta più conveniente?

Chi affitta un immobile abitativo si trova davanti a un bivio fiscale: tassare il canone con la cedolare secca — un'imposta piatta e sostitutiva — oppure con l'IRPEF ordinaria, sommando cioè l'affitto agli altri redditi e applicando gli scaglioni progressivi. La scelta non è formale: cambia in modo sensibile quanto resta in tasca al proprietario, e l'effetto si moltiplica su tutti gli anni del contratto.

Non esiste una risposta valida per tutti. La convenienza dipende dall'aliquota marginale del proprietario, dal tipo di contratto (libero o concordato), dalle detrazioni in gioco e persino dall'inflazione. In generale, però, la cedolare conviene alla grande maggioranza dei proprietari con reddito medio o alto, mentre l'IRPEF ordinaria resta interessante solo in situazioni particolari.

In questa guida mettiamo i due regimi a confronto voce per voce, con un esempio numerico su un canone di 12.000 € l'anno, e chiudiamo con una tabella riepilogativa. Tutti i valori sono aggiornati al 2026 e vanno verificati sul sito dell'Agenzia delle Entrate prima di decidere: aliquote, scaglioni e soglie possono cambiare di anno in anno.

Che cos'è la cedolare secca e cosa sostituisce?

La cedolare secca è un regime opzionale riservato ai proprietari persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo fuori dall'esercizio d'impresa. Al posto della tassazione ordinaria si applica un'unica imposta sostitutiva sul canone, con due aliquote principali che dipendono dal tipo di contratto.

L'aliquota ordinaria è il 21% del canone e vale per i contratti a canone libero, il classico 4+4. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi l'aliquota scende al 10%: è la combinazione fiscalmente più vantaggiosa in assoluto, perché a un canone calmierato abbina la tassazione più bassa disponibile.

Il nome "sostitutiva" spiega il vantaggio principale. La cedolare sostituisce l'IRPEF sul canone, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. In pratica, con un solo versamento il proprietario chiude l'intera partita fiscale dell'affitto: registrazione, proroghe e risoluzioni non comportano ulteriori imposte.

Due dettagli pesano nel confronto con l'ordinario. Primo: la cedolare si calcola sul 100% del canone, senza alcuna riduzione forfettaria della base imponibile. Secondo: scegliendola, il proprietario rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione, anche se il contratto li prevede. Con inflazione elevata questa rinuncia diventa un costo reale, da mettere in conto.

Se vuoi quantificare l'imposta sul tuo contratto, il calcolo della cedolare secca ti dà l'importo esatto a partire dal canone e dall'aliquota applicabile.

• Aliquota 21% sui contratti a canone libero (4+4).
• Aliquota 10% sui contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi.
• Sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
• Base di calcolo: 100% del canone, senza abbattimenti.
• Rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.

Come funziona l'IRPEF ordinaria sull'affitto?

Con la tassazione ordinaria il canone non è tassato a parte: confluisce nel reddito complessivo del proprietario e sconta l'IRPEF a scaglioni. La base imponibile, però, non è l'intero canone. Si applica un abbattimento forfettario del 5%, quindi si tassa il 95% di quanto incassato: una piccola franchigia che riconosce i costi impliciti della locazione.

Su quel 95% si applicano le aliquote IRPEF 2026, che sono progressive: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.000 a 50.000 € e 43% oltre. Poiché l'affitto si somma agli altri redditi, l'aliquota che conta nel confronto è quella marginale, cioè quella che colpisce l'ultimo scaglione di reddito raggiunto dal proprietario.

Alle aliquote IRPEF si aggiungono le addizionali regionale e comunale, che variano da territorio a territorio e valgono in media intorno al 2–3% dell'imponibile (il dato preciso dipende dalla regione e dal comune di residenza). Sono la ragione per cui l'aliquota effettiva sul canone è sempre qualche punto più alta dell'aliquota nominale di scaglione.

A differenza della cedolare, con l'ordinario restano dovute anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Il registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 €, e di norma è diviso a metà con l'inquilino: sul proprietario grava quindi l'1% del canone. A questo si aggiungono i bolli sulla registrazione. Per i dettagli e gli importi esatti c'è il calcolo dell'imposta di registro.

Per capire in quale scaglione ricadi e stimare l'imposta complessiva sui tuoi redditi, il calcolo dell'IRPEF ti aiuta a individuare l'aliquota marginale corretta da usare nel confronto tra i due regimi.

Cedolare o IRPEF: l'esempio numerico su un canone di 12.000 €?

Prendiamo un canone di 12.000 € l'anno e confrontiamo i due regimi. Con la cedolare secca al 21% il conto è immediato: 21% di 12.000 € fa 2.520 €. Con quella cifra il proprietario ha pagato tutto — niente addizionali, niente imposta di registro, niente bollo.

Con l'IRPEF ordinaria il calcolo parte dal 95% del canone, cioè 11.400 € di base imponibile. Ipotizziamo un proprietario i cui altri redditi lo collocano nello scaglione più alto, con aliquota marginale al 43%: l'IRPEF sul canone è il 43% di 11.400 €, ovvero 4.902 €. A questa si aggiungono le addizionali (stimate in circa 285 €, con un'aliquota complessiva intorno al 2,5%, valore che varia per regione e comune) e la quota di imposta di registro a carico del proprietario, 120 € (la metà del 2% su 12.000 €). Il totale sfiora i 5.300 € l'anno.

Il confronto è netto: 2.520 € con la cedolare contro circa 5.300 € con l'ordinario, quasi 2.800 € di differenza, oltre la metà in meno. E il vantaggio resta ampio anche negli scaglioni intermedi. Con aliquota marginale al 33%, l'IRPEF sul canone è 3.762 €, che con addizionali e registro porta il totale a circa 4.170 €: la cedolare fa comunque risparmiare oltre 1.600 € l'anno.

Il margine si assottiglia solo per il proprietario con aliquota marginale al 23%: qui il totale ordinario scende a circa 3.030 € e la differenza con la cedolare si riduce a circa 500 € l'anno. È in questa fascia di reddito basso che l'ordinario può tornare in gioco, soprattutto se ci sono detrazioni da sfruttare. Per i contratti a canone concordato, infine, la cedolare al 10% (1.200 € sui 12.000 €) batte qualunque scenario.

Quando conviene la cedolare e quando l'IRPEF ordinaria?

La regola pratica è semplice: la cedolare secca conviene quasi sempre a chi ha un'aliquota marginale IRPEF medio-alta, cioè dal 33% in su. Più alto è il reddito complessivo, più l'imposta piatta al 21% (o al 10% sul concordato) diventa vantaggiosa rispetto agli scaglioni progressivi, che sull'ultima fascia di reddito arrivano al 43% più addizionali.

L'IRPEF ordinaria può convenire solo in situazioni ben precise: redditi complessivi molto bassi, dove l'aliquota marginale è del 23% e il vantaggio della cedolare è minimo, uniti alla presenza di molti oneri deducibili o detraibili. In quel caso il reddito da affitto, restando dentro l'IRPEF, può "riempire" detrazioni che altrimenti andrebbero perse per incapienza — spese sanitarie, interventi di ristrutturazione, carichi di famiglia.

È il punto chiave della scelta. La cedolare fa uscire il canone dal reddito complessivo IRPEF, quindi quel reddito non contribuisce alla capienza necessaria per assorbire le detrazioni. Chi ha detrazioni elevate e pochi altri redditi rischia di perderle optando per la cedolare; chi invece ha un reddito solido, con detrazioni già coperte da altre imposte, non ha questo problema e beneficia in pieno dell'aliquota piatta.

Vanno pesati anche due fattori non strettamente fiscali. Da un lato la rinuncia all'aggiornamento ISTAT: con inflazione alta e contratti lunghi il mancato adeguamento del canone erode una parte del risparmio fiscale, e va scontato dal vantaggio della cedolare. Dall'altro l'ISEE: il reddito tassato in cedolare esce dall'IRPEF ma rientra nel calcolo dell'ISEE, quindi non è "invisibile" ai fini di bonus e prestazioni agevolate.

In sintesi: fai il confronto con i tuoi numeri veri una volta l'anno, alla scadenza dell'annualità. Il calcolo della cedolare secca e il calcolo dell'IRPEF mettono in colonna i due importi e rendono la decisione immediata, evitando scelte fatte a memoria o per abitudine.

• Cedolare quasi sempre conveniente con aliquota marginale dal 33% in su.
• Ordinario da valutare solo con redditi bassi (marginale 23%) e molte detrazioni/deduzioni da sfruttare.
• La cedolare fa perdere la capienza IRPEF per le detrazioni: attenzione se hai oneri elevati.
• Da scontare dal vantaggio: la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.
• Il reddito in cedolare conta comunque per l'ISEE.

Come si esercita l'opzione per la cedolare secca?

L'opzione per la cedolare si esercita con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate, al momento della registrazione del contratto (entro 30 giorni dalla stipula) oppure all'inizio di un'annualità successiva, sempre entro 30 giorni dalla scadenza di quella precedente. La scelta vale per il singolo contratto: si può avere un immobile in cedolare e un altro in regime ordinario.

Un passaggio obbligatorio: il proprietario deve comunicare all'inquilino, con lettera raccomandata, la rinuncia agli aggiornamenti del canone (ISTAT compreso) per il periodo di validità dell'opzione. Senza questa comunicazione l'opzione è contestabile, con il rischio di perdere il beneficio fiscale.

La scelta non è definitiva. Si può revocare a ogni annualità e, allo stesso modo, si può optare per la cedolare in un anno successivo anche se il contratto era partito in regime ordinario. Questa flessibilità permette di rivalutare la convenienza ogni anno, per esempio quando cambia il reddito del proprietario o quando l'inflazione rende più pesante la rinuncia all'ISTAT.

Per gli affitti brevi (durata fino a 30 giorni), che non richiedono registrazione, la cedolare si applica direttamente in dichiarazione dei redditi, senza modello RLI. In tutti i casi, il riferimento ufficiale per moduli, aliquote, codici tributo e scadenze è l'Agenzia delle Entrate, che pubblica le istruzioni aggiornate del modello RLI e i valori validi per l'anno in corso.

Cedolare o IRPEF: la tabella riepilogativa?

La tabella seguente riassume le differenze che contano davvero nel confronto tra i due regimi. È il quadro sintetico da tenere davanti quando si decide come tassare un contratto d'affitto, da leggere insieme all'esempio numerico visto sopra.

Qual è il messaggio di fondo del confronto?

Per la maggioranza dei proprietari con reddito medio-alto la cedolare secca è più conveniente, più semplice e più prevedibile dell'IRPEF ordinaria: un'aliquota piatta chiude la partita, senza addizionali né imposta di registro. Sull'esempio da 12.000 € il risparmio va da circa 500 € l'anno per i redditi bassi a quasi 2.800 € per quelli alti, e con il canone concordato al 10% il divario si allarga ancora.

L'IRPEF ordinaria resta un'opzione da valutare seriamente solo per chi ha redditi bassi e un carico importante di detrazioni o deduzioni, dove far concorrere il canone al reddito complessivo serve a non perdere quei benefici. In tutti gli altri casi il conto pende verso la cedolare, al netto della rinuncia all'aggiornamento ISTAT.

In ogni caso, la decisione va presa sui propri numeri e verificata sulle regole aggiornate al 2026 pubblicate dall'Agenzia delle Entrate. Gli strumenti di Calcolando — il calcolo della cedolare secca, il calcolo dell'IRPEF e il calcolo dell'imposta di registro — permettono di simulare entrambi i regimi con i dati reali del tuo contratto prima di scegliere.

Domande frequenti