Tasse sulla casa 2026: la guida completa

Quali tasse si pagano su una casa in Italia?

Una casa, dal punto di vista fiscale, non è un oggetto solo: è una sequenza di momenti, e ogni momento ha le sue imposte. Si paga quando la si compra, si paga ogni anno finché la si possiede, si paga sui canoni se la si affitta, si può pagare quando la si vende e, in certi casi, quando la si riceve in eredità o in donazione.

Il primo passo per non perdersi è proprio questo: capire in quale momento del ciclo ti trovi, perché ogni fase ha regole, basi di calcolo e scadenze completamente diverse.

All'acquisto la protagonista è l'imposta di registro (o l'IVA, se si compra dal costruttore), accompagnata dalle imposte ipotecaria e catastale e dalla parcella del notaio. Sul possesso pesano l'IMU — solo per gli immobili diversi dall'abitazione principale — e la TARI, la tassa sui rifiuti, che invece riguarda tutti, inquilini compresi.

Sull'affitto si sceglie tra la tassazione IRPEF ordinaria e la cedolare secca, una tassa piatta che assorbe anche registro e bolli. Sulla vendita può scattare la tassa sulla plusvalenza, ma solo a certe condizioni. Sull'eredità, infine, l'imposta di successione con le sue ampie franchigie e le imposte ipotecaria e catastale sulla voltura.

Quasi tutti questi calcoli partono dallo stesso numero, la rendita catastale, che trovi nella visura dell'immobile: è la chiave che apre il calcolo di IMU, registro e successione. Questa guida è la mappa dell'intero percorso; per ogni tappa trovi poi la guida di approfondimento dedicata e il calcolatore per ottenere subito il tuo importo.

Quanto si paga quando si compra casa?

All'acquisto il conto dipende da due variabili: chi vende e che casa è per te. Se compri da un privato (o da un'impresa in esenzione IVA) paghi l'imposta di registro: il 2% se è la tua prima casa, il 9% se è una seconda casa, in entrambi i casi con un minimo di 1.000 €. A questa si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, 50 € ciascuna.

Se invece compri dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, paghi l'IVA sul prezzo — 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% per gli immobili di lusso — più registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € l'una.

La vera buona notizia, quando si compra da privato, è la regola del prezzo-valore: l'imposta di registro non si calcola sul prezzo pagato, ma sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,5 (prima casa) o per 126 (altri immobili abitativi). Poiché il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, il risparmio è notevole.

Un esempio con i numeri veri: casa da 200.000 € con rendita catastale di 800 €, acquistata come prima casa da un privato. Il valore catastale è 800 × 115,5 = 92.400 €, e il registro al 2% fa 1.848 € — non i 4.000 € che verrebbero calcolando sul prezzo. Aggiungi 100 € di ipotecaria e catastale e le imposte si fermano a 1.948 €.

Sopra le imposte va messa la parcella del notaio — indicativamente 2.000 € più IVA per un rogito di questa fascia, più qualche centinaio di euro di visure e oneri — e, se c'è un mutuo, i suoi costi accessori. Il calcolatore dell'imposta di registro e quello delle spese notarili di Calcolando ti danno il quadro completo in pochi secondi; per l'elenco voce per voce c'è la guida su quanto costa comprare casa.

• Da privato: registro 2% (prima casa) o 9% (altre), minimo 1.000 €, su rendita × 115,5 o × 126.
• Dal costruttore (entro 5 anni dai lavori): IVA 4% o 10% sul prezzo + 600 € di imposte fisse.
• Ipotecaria + catastale: 50 € + 50 € (acquisto da privato).
• Requisiti prima casa: residenza nel comune entro 18 mesi, niente altra prima casa, categoria non di lusso (A/1, A/8, A/9 escluse).

Quali tasse si pagano ogni anno sul possesso?

Finché la casa è tua, il fisco passa due volte l'anno sotto forma di due tributi diversi che non vanno mai confusi. Il primo è l'IMU, l'imposta municipale sul possesso: colpisce le seconde case, gli immobili affittati o sfitti, negozi, uffici e terreni edificabili, mentre l'abitazione principale non di lusso è esente insieme alle sue pertinenze.

Si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (per le abitazioni), su cui si applica l'aliquota deliberata dal comune — di base l'8,6‰, fino al tetto del 10,6‰ che quasi tutte le grandi città applicano.

Con i numeri: una seconda casa con rendita 800 € ha base imponibile 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €; al 10,6‰ l'IMU annua è 1.424,64 €, da versare metà come acconto entro il 16 giugno e metà come saldo entro il 16 dicembre.

Il secondo tributo è la TARI, la tassa sui rifiuti, e qui la logica si ribalta: la paga chi occupa l'immobile, quindi anche l'inquilino, e non si calcola sulla rendita ma sui metri quadri (quota fissa) e sul numero di componenti del nucleo (quota variabile), più il tributo provinciale TEFA. Un appartamento di 100 mq per una famiglia tipo può costare intorno ai 280–300 € l'anno, ma le tariffe le decide ogni comune.

Poiché sia l'aliquota IMU sia le tariffe TARI sono decise localmente, lo stesso immobile può costare cifre molto diverse da un comune all'altro: nelle pagine città di Calcolando trovi le aliquote del tuo comune verificate sulla fonte ufficiale MEF, già impostate nei calcolatori. Per gli approfondimenti ci sono le guide dedicate a IMU e TARI.

Come si tassano i canoni se la affitto?

Se metti la casa a reddito, sui canoni incassati hai una scelta da fare, ed è una delle decisioni fiscali più concrete per un proprietario. La strada ordinaria è dichiarare i canoni in IRPEF: il 95% del canone annuo si somma agli altri redditi e paga l'aliquota marginale — dal 23% al 43% — più le addizionali regionale e comunale, più l'imposta di registro annuale sul contratto (2%, divisa di norma a metà con l'inquilino).

L'alternativa è la cedolare secca: una tassa piatta che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bolli. L'aliquota è il 21% per i contratti a canone libero (il classico 4+4), scende al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, e sale al 26% per gli affitti brevi oltre il primo immobile.

Il confronto con i numeri chiarisce subito la posta in gioco. Su un canone di 10.000 € l'anno, la cedolare al 21% costa 2.100 €. In IRPEF, un proprietario con aliquota marginale al 35% paga il 35% del 95% del canone, cioè circa 3.325 €, più addizionali e registro: oltre 1.200 € di differenza ogni anno, a favore della cedolare.

La cedolare ha però un prezzo nascosto: scegliendola rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione, e per i redditi molto bassi (aliquota marginale al 23% con detrazioni capienti) l'IRPEF può tornare competitiva. La scelta va quindi fatta caso per caso.

Il calcolatore della cedolare secca di Calcolando confronta le due strade con i tuoi numeri; la guida alla cedolare e quella alla registrazione del contratto spiegano requisiti, opzione e adempimenti passo per passo.

Cosa si paga quando si vende?

La vendita è il momento fiscalmente più leggero, ma con un'eccezione importante: la plusvalenza immobiliare. Se rivendi un immobile entro cinque anni dall'acquisto realizzando un guadagno, quel guadagno è tassato. Puoi scegliere tra la tassazione IRPEF ordinaria e — quasi sempre più conveniente — l'imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio direttamente nell'atto di vendita.

La plusvalenza è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ridotta dei costi documentati: spese notarili, imposte pagate all'acquisto, lavori di ristrutturazione con fattura. Esempio: comprata a 150.000 €, rivenduta a 200.000 € dopo tre anni con 10.000 € di costi documentati, la plusvalenza è 40.000 € e la sostitutiva al 26% costa 10.400 €.

Le esenzioni però svuotano la regola per la maggior parte delle persone. Non c'è alcuna tassa se sono passati più di cinque anni dall'acquisto; se l'immobile è stato abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso; o se l'immobile è arrivato per successione.

Attenzione invece a una regola recente: per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, la finestra di tassazione della plusvalenza si allunga a dieci anni dalla fine dei lavori, con regole specifiche sul calcolo dei costi.

Prima di firmare un preliminare conviene quindi sempre fare due conti: il calcolatore della plusvalenza immobiliare di Calcolando applica esattamente queste regole, e la guida dedicata esamina esenzioni e casi particolari uno per uno.

• Vendita dopo 5 anni dall'acquisto: nessuna tassa sulla plusvalenza.
• Abitazione principale per la maggior parte del possesso: esente anche entro i 5 anni.
• Immobile ereditato: la rivendita non genera mai plusvalenza tassabile.
• Entro 5 anni e senza esenzioni: sostitutiva 26% in atto (o IRPEF ordinaria a scelta).

E quando la casa si eredita o si riceve in donazione?

L'imposta di successione italiana è tra le più leggere d'Europa grazie alle franchigie: il coniuge e ciascun figlio pagano il 4% solo sulla parte di eredità che supera 1.000.000 € a testa; fratelli e sorelle il 6% oltre 100.000 €; gli altri parenti fino al quarto grado il 6% senza franchigia; tutti gli altri l'8%. Per gli eredi con disabilità grave la franchigia sale a 1.500.000 €.

Tradotto: un figlio che eredita una casa da 300.000 € non paga un euro di imposta di successione, perché resta ampiamente sotto la sua franchigia personale.

Il vero costo dell'eredità immobiliare sono le imposte ipotecaria e catastale dovute per la voltura: il 2% e l'1% del valore catastale dell'immobile (rendita rivalutata × 126 per le abitazioni), con un minimo di 200 € ciascuna. Se però per almeno uno degli eredi quella casa ha i requisiti prima casa, entrambe si riducono a 200 € fisse: da migliaia di euro a 400 € in tutto.

La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso, oggi in autoliquidazione: le imposte si calcolano e si versano da soli, e l'Agenzia controlla dopo. Gli immobili si dichiarano al valore catastale, non a quello di mercato — un altro vantaggio spesso ignorato.

Dopo la voltura, ricorda che la casa ereditata entra nel tuo patrimonio a tutti gli effetti: se non diventa la tua abitazione principale pagherà l'IMU ogni anno. Il calcolatore dell'imposta di successione applica franchigie e aliquote per ogni grado di parentela; la guida alla successione copre dichiarazione, ipocatastali e casi particolari.

Quali sono le scadenze da segnare in calendario?

Le tasse sulla casa seguono un calendario preciso, e quasi tutte sono in autoliquidazione: nessuno ti manda un conto da pagare (con l'eccezione della TARI, per cui molti comuni inviano gli avvisi), sei tu a dover ricordare, calcolare e versare.

I due appuntamenti fissi dell'anno sono l'acconto IMU del 16 giugno e il saldo del 16 dicembre, da versare con modello F24 usando i codici tributo del comune dove si trova l'immobile.

La TARI si paga nelle rate stabilite dal regolamento comunale, tipicamente due o tre tra primavera e autunno. Chi affitta con la tassazione ordinaria versa ogni anno l'imposta di registro sul contratto entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità; chi ha scelto la cedolare non versa nulla ma paga acconto e saldo della cedolare alle stesse scadenze dell'IRPEF (30 giugno e 30 novembre).

Sull'acquisto e sull'eredità le scadenze sono legate all'evento: la registrazione dell'atto la gestisce il notaio al rogito, la registrazione di un contratto di affitto va fatta entro 30 giorni dalla firma, la dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso.

Chi dimentica una scadenza non è perduto: quasi tutti questi tributi si regolarizzano con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta che cresce col ritardo — il calcolatore del ravvedimento di Calcolando ti dà l'importo esatto.

Come si risparmia legalmente sulle tasse della casa?

Il sistema è pieno di sconti espliciti: non serve alcuna acrobazia, basta conoscerli e rispettarne i requisiti. Il più potente è il pacchetto prima casa: registro al 2% invece del 9% (o IVA al 4% invece del 10%), esenzione IMU totale, ipocatastali fisse in successione. Sulla casa in cui vivi davvero, il fisco è molto più leggero.

All'acquisto, la regola del prezzo-valore è un risparmio automatico ma va chiesta esplicitamente nell'atto: pretendi sempre che il notaio la applichi quando compri da privato. Ricorda anche la detrazione del 19% sulla provvigione dell'agenzia immobiliare (fino a 1.000 €) e la detrazione degli interessi del mutuo prima casa.

Sull'affitto, la scelta tra cedolare e IRPEF va rifatta a ogni contratto: per la maggior parte dei proprietari la cedolare vince, e nei comuni ad alta tensione abitativa il contratto a canone concordato con cedolare al 10% è spesso imbattibile — con in più la riduzione IMU del 25% prevista per quei contratti.

Sul possesso: il comodato registrato a genitori o figli dimezza la base imponibile IMU alle condizioni di legge, e molti comuni prevedono riduzioni TARI per compostaggio, unico occupante o uso stagionale. Vale sempre la pena leggere la delibera del proprio comune — o cercare la propria città su Calcolando, dove le aliquote sono già caricate.

Infine, sulla vendita: se puoi scegliere quando vendere, il calendario è un'arma fiscale. Superare i cinque anni dall'acquisto, o poter dimostrare che l'immobile è stato la tua abitazione principale, azzera la tassa sulla plusvalenza.

• Prima casa: registro 2% (o IVA 4%), IMU zero, ipocatastali fisse in successione.
• Prezzo-valore: imposta calcolata sulla rendita, non sul prezzo — va richiesta nell'atto.
• Cedolare al 10% sul canone concordato + IMU ridotta del 25%: la combinazione più conveniente per chi affitta nei comuni ad alta tensione.
• Comodato registrato a genitori/figli: base imponibile IMU dimezzata.
• Vendita oltre i 5 anni (o ex abitazione principale): plusvalenza esente.

Domande frequenti