Risparmio con la Surroga del Mutuo

Che cos'è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo — il cui nome tecnico è «portabilità» — è l'operazione con cui si trasferisce un mutuo già in corso da una banca a un'altra che offre condizioni migliori, tipicamente un tasso di interesse più basso. Il debito residuo resta identico: non si chiede altro denaro, si sposta soltanto il finanziamento presso un nuovo istituto, che «subentra» al precedente conservando l'ipoteca già iscritta sull'immobile.

La caratteristica che rende la surroga così interessante è la gratuità. Da quando è stata introdotta dalla cosiddetta «legge Bersani», la portabilità è per legge senza costi a carico del mutuatario: niente spese di istruttoria della nuova banca, niente perizia, niente spese notarili e nessuna penale o commissione da parte della banca di partenza. Anche l'imposta sostitutiva non si ripaga, perché era già stata versata sul mutuo originario.

La surroga va distinta dalla rinegoziazione e dalla sostituzione. La rinegoziazione è un accordo con la stessa banca per modificare le condizioni del mutuo esistente; la sostituzione è invece un nuovo mutuo (spesso di importo diverso) che estingue il precedente, con i costi di un finanziamento nuovo. La surroga, a differenza di entrambe, cambia la banca a costo zero senza toccare l'importo del debito.

Il calcolatore di questa pagina serve a stimare quanto conviene surrogare: confronta la rata che paghi oggi con quella che pagheresti al nuovo tasso, sullo stesso debito residuo e per la stessa durata rimanente, e mostra il risparmio mensile e complessivo.

Come si calcola il risparmio della surroga

Il risparmio della surroga si misura confrontando due rate calcolate sullo stesso capitale — il debito che ti resta da pagare — e sulla stessa durata residua, cambiando solo il tasso. Entrambe le rate si ottengono con la formula dell'ammortamento alla francese, la stessa che regola quasi tutti i mutui italiani e che il calcolatore del mutuo usa per determinare la rata di partenza.

In pratica servono quattro dati: il debito residuo (quanto capitale ti resta da restituire, non l'importo iniziale del mutuo), gli anni residui, il tasso attuale e il nuovo tasso proposto per la surroga. Con questi il calcolatore determina la rata «vecchia» al tasso attuale e la rata «nuova» al tasso di surroga.

La differenza tra le due rate è il risparmio mensile. Moltiplicando questo risparmio per il numero di mesi che restano (anni residui × 12) si ottiene il risparmio totale sull'intera durata residua. È un modo diretto per quantificare il vantaggio: quanto alleggerisci la rata ogni mese e quanto risparmi complessivamente fino all'estinzione.

Il presupposto del confronto è mantenere invariata la durata residua. Se con la surroga si allunga anche la durata, la rata scende di più ma il conto degli interessi cambia; se si accorcia, succede il contrario. Per isolare l'effetto del solo tasso — che è ciò che interessa quando si valuta una surroga — il calcolatore tiene ferma la durata e fa variare unicamente il tasso.

• Passo 1 — Rata attuale: calcolata sul debito residuo, alla durata residua, al tasso attuale.
• Passo 2 — Nuova rata: stesso debito residuo e stessa durata, ma al nuovo tasso di surroga.
• Passo 3 — Risparmio mensile: rata attuale − nuova rata.
• Passo 4 — Risparmio totale: risparmio mensile × (anni residui × 12).

Esempio: surroga dal 4% al 3% su 120.000 €

Vediamo il calcolo con i valori di default del calcolatore: un debito residuo di 120.000 €, 20 anni residui, tasso attuale del 4% e nuovo tasso di surroga del 3%.

Con l'ammortamento alla francese, la rata sul debito residuo di 120.000 € a 20 anni al 4% è di circa 727 € al mese. Alle stesse condizioni ma al 3%, la rata scende a circa 666 €. La differenza tra le due — circa 61,66 € — è il risparmio mensile che la surroga ti fa ottenere abbassando semplicemente il tasso.

Per il risparmio complessivo si moltiplica il risparmio mensile per i mesi residui: 61,66 € × 240 mesi (20 anni × 12) fa circa 14.798 €. In altre parole, portando il mutuo da un tasso del 4% a uno del 3%, sull'intero arco residuo risparmi quasi 15.000 € di interessi, senza pagare nulla per l'operazione.

Questo risultato combacia con l'output del calcolatore, che per gli stessi valori mostra un risparmio mensile di circa 61,66 €, un risparmio totale di circa 14.798 €, una rata attuale di circa 727 € e una nuova rata di circa 666 €. È il caso da manuale in cui la surroga conviene chiaramente: un punto pieno di tasso in meno, su un debito ancora consistente e con molti anni davanti.

Quando conviene la surroga: tasso, debito residuo e anni

Il vantaggio della surroga dipende da tre fattori, e conoscerli aiuta a capire se l'operazione vale davvero la pena. Il primo è ovviamente la differenza di tasso: più il nuovo tasso è basso rispetto a quello attuale, maggiore è il risparmio. Anche mezzo punto di differenza, su un debito importante, può tradursi in migliaia di euro.

Il secondo fattore è il debito residuo: più capitale resta da restituire, più «materia» c'è su cui applicare il tasso più basso, e quindi più alto è il risparmio in valore assoluto. Il terzo è il tempo che manca alla fine: più anni restano, più a lungo il tasso ridotto continuerà a produrre risparmio. È il motivo per cui la surroga conviene tipicamente nei primi anni del mutuo, quando debito residuo e durata rimanente sono entrambi elevati.

Ne discende una regola pratica: surrogare a metà o quasi alla fine del piano rende molto meno, perché il debito residuo è basso e restano pochi anni su cui risparmiare. È la stessa logica che rende più efficaci le estinzioni anticipate nella prima metà del mutuo, quando la quota interessi delle rate è ancora alta. Per vedere come la rata si compone di capitale e interessi nel tempo tornano utili il calcolatore del piano di ammortamento e quello della rata del prestito.

Un ultimo elemento riguarda la scelta del tipo di tasso. Con la surroga si può anche cambiare regime: passare da un variabile a un fisso (per bloccare la rata) o viceversa. Il confronto del calcolatore fotografa il momento iniziale; se il nuovo mutuo è a tasso variabile, la rata cambierà nel tempo al variare degli indici, quindi il risparmio stimato vale come istantanea di partenza.

Cosa valutare oltre al risparmio di rata

Il calcolatore stima il risparmio di rata a parità di durata, ma nella decisione entrano anche altri elementi che vale la pena considerare. Il primo è il tipo di tasso e lo spread offerto: due surroghe con lo stesso tasso nominale possono avere condizioni diverse, e ciò che conta per il costo reale è l'indicatore complessivo del finanziamento, cioè il TAEG. Per confrontare offerte con spese e polizze diverse è utile il calcolatore del TAEG.

Sebbene la surroga sia gratuita per il mutuatario, conviene comunque leggere con attenzione le condizioni del nuovo contratto: eventuali polizze proposte, la presenza di un tetto (CAP) se il tasso è variabile, e la coerenza tra durata residua vecchia e nuova. La legge vieta alla banca di partenza di ostacolare o ritardare la portabilità e non consente di addebitare penali, ma è comunque bene verificare i tempi tecnici dell'operazione.

Va poi ricordato che la surroga non è l'unica strada quando i tassi scendono. La rinegoziazione con la propria banca può ottenere condizioni migliori senza cambiare istituto, e a volte è più rapida; la sostituzione, invece, ha senso quando serve anche modificare l'importo. La surroga resta la scelta più conveniente quando l'obiettivo è solo abbassare il tasso a costo zero.

Infine, il risparmio stimato è un ordine di grandezza utile per decidere se avviare le pratiche, non un preventivo ufficiale. Le condizioni definitive, con tutte le voci, le fornisce la banca subentrante nel prospetto informativo prima della firma. Il calcolatore serve a capire se vale la pena muoversi; la banca fornisce i numeri esatti.

Errori comuni nel calcolo del risparmio

Il primo errore è usare l'importo iniziale del mutuo invece del debito residuo. La surroga si applica a quanto ti resta da pagare, non alla somma erogata anni fa: inserire l'importo originario gonfia sia le rate sia il risparmio e falsa completamente la stima. Il debito residuo si trova nell'estratto conto del mutuo o nel piano di ammortamento.

Il secondo errore è cambiare la durata nel confronto. Se si allunga la durata residua con la nuova banca, la rata scende di più, ma quel calo non è tutto risparmio: parte deriva dallo spalmare il debito su più tempo, con più interessi complessivi. Per isolare l'effetto del solo tasso — che è ciò che la surroga fa davvero — occorre confrontare le due rate sulla stessa durata, come fa il calcolatore.

Il terzo errore è guardare solo la rata e non il costo complessivo. Una surroga con rata leggermente più bassa ma con polizze o spread meno favorevoli può convenire meno di quanto sembri: il metro corretto è il TAEG, che riassume il costo reale del finanziamento.

Infine, non va dimenticato che il risparmio è tanto più alto quanto prima si surroga: rimandare l'operazione riduce il vantaggio, perché ogni anno che passa abbassa il debito residuo e accorcia il tempo su cui il tasso ridotto agisce.

Esempio di calcolo

Esempio: debito residuo di 120.000 €, 20 anni residui, dal tasso attuale del 4% al nuovo tasso di surroga del 3%.

Domande frequenti