Guida all'imposta di registro 2026

Cos'è l'imposta di registro e quando si paga?

L'imposta di registro è il tributo che lo Stato incassa quando un atto viene registrato, cioè annotato ufficialmente nei registri dell'Agenzia delle Entrate. Nel caso dell'acquisto di una casa è la principale imposta dovuta dal compratore: si paga al momento del rogito, la calcola e la versa il notaio per tuo conto, e il suo importo dipende da due sole domande — che casa è per te, e da chi la compri.

Se compri da un privato, o da un'impresa che vende in esenzione IVA, paghi l'imposta di registro in misura proporzionale: il 2% se l'immobile diventa la tua prima casa, il 9% in tutti gli altri casi. Se invece compri dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, l'operazione è soggetta a IVA e il registro scende a una quota fissa di 200 €.

Al registro proporzionale si accompagnano sempre due sorelle minori: l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, dovute per la trascrizione e la voltura dell'atto. Nell'acquisto da privato valgono 50 € ciascuna, in misura fissa.

C'è infine una soglia da conoscere: l'imposta di registro proporzionale non può mai essere inferiore a 1.000 €. Sugli acquisti di piccolo valore — un box, un terreno agricolo modesto, una quota di immobile — il minimo scatta spesso, e il 2% teorico diventa di fatto un importo fisso.

In questa guida vediamo aliquote, base di calcolo (la regola del prezzo-valore, il vero segreto per risparmiare), il confine con l'IVA e i requisiti prima casa. Per il tuo caso concreto, il calcolatore dell'imposta di registro di Calcolando applica tutte queste regole in un colpo solo.

Quanto si paga: le aliquote del 2026

Le aliquote dell'imposta di registro sull'acquisto di abitazioni sono due, e la differenza è enorme: 2% con i benefici prima casa, 9% senza. A parità di immobile, la seconda casa paga quattro volte e mezzo la prima.

Il 2% si applica se l'immobile non è di lusso (sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e se rispetti i requisiti personali che vedremo più avanti: residenza nel comune entro 18 mesi e nessun'altra casa acquistata con le stesse agevolazioni.

Il 9% è l'aliquota ordinaria: seconde case, immobili di lusso anche se prima casa, acquisti da parte di società. Per i terreni agricoli acquistati da chi non è coltivatore diretto l'aliquota sale addirittura al 15%.

In entrambi i casi si aggiungono ipotecaria e catastale da 50 € l'una, e vale il minimo di 1.000 € sull'imposta proporzionale.

Un dettaglio spesso ignorato: le agevolazioni prima casa si estendono a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2 (cantina), C/6 (box) e C/7 (tettoia), anche se acquistata con atto separato. Il box comprato insieme alla prima casa paga quindi anch'esso il 2%.

Come funziona la regola del prezzo-valore?

Il prezzo-valore è la regola che rende l'imposta di registro molto più leggera di quanto sembri, ed è il motivo per cui il 2% o il 9% non si applicano quasi mai al prezzo che paghi davvero.

Quando l'acquirente è una persona fisica e l'immobile è abitativo, si può chiedere nell'atto che l'imposta sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo. Il valore catastale si ottiene dalla rendita: rendita × 115,5 per la prima casa, rendita × 126 per gli altri immobili abitativi.

L'effetto è quasi sempre un forte sconto, perché le rendite catastali italiane sono ferme a valori storici molto più bassi del mercato. Prendiamo una casa venduta a 200.000 € con rendita catastale di 800 €: il valore catastale prima casa è 800 × 115,5 = 92.400 €, e il 2% fa 1.848 €. Calcolata sul prezzo, l'imposta sarebbe stata 4.000 €: più del doppio.

Il prezzo-valore ha anche un secondo vantaggio: mette al riparo dagli accertamenti di valore. Dichiarando il prezzo reale nell'atto e chiedendo la tassazione sul valore catastale, l'Agenzia delle Entrate non può rettificare la base imponibile dell'imposta di registro.

Attenzione ai suoi confini: vale solo per gli immobili abitativi e le loro pertinenze, solo tra persone fisiche che non agiscono in attività d'impresa, e va richiesta espressamente al notaio nell'atto. Non si applica a negozi, uffici, terreni, né agli acquisti soggetti a IVA, dove la base è sempre il prezzo.

Quando si paga l'IVA invece del registro?

Il registro proporzionale e l'IVA sono alternativi: un acquisto immobiliare paga l'uno o l'altra, mai entrambi in misura piena. Lo spartiacque è il venditore.

Se compri dall'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, ed è passato meno di cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è obbligatoriamente soggetta a IVA: 4% sul prezzo se è la tua prima casa, 10% se è una seconda casa, 22% se l'immobile è di lusso. In questo caso registro, ipotecaria e catastale si pagano tutte in misura fissa: 200 € ciascuna, 600 € in totale.

Oltre i cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita del costruttore è di regola esente IVA e si torna al registro proporzionale (2% o 9% con prezzo-valore), a meno che l'impresa non opti espressamente per l'IVA nell'atto.

La differenza economica può essere rilevante e va sempre calcolata prima: sull'esempio della casa da 200.000 € comprata come prima casa, l'acquisto da privato costa 1.948 € di imposte totali, quello dal costruttore in IVA costa 4% × 200.000 + 600 = 8.600 €. Sul nuovo, però, l'IVA si calcola sul prezzo effettivo, spesso mitigata da prezzi di listino che già la considerano.

Nota bene: nell'acquisto soggetto a IVA il prezzo-valore non esiste — la base imponibile è sempre il corrispettivo pattuito. È un motivo in più per confrontare con attenzione nuovo e usato a parità di budget.

Quali sono i requisiti prima casa (e come si perdono)?

Il 2% non dipende dall'immobile in sé ma da te: i requisiti prima casa sono personali, dichiarati nell'atto sotto la tua responsabilità, e perderli costa caro.

Primo requisito: l'immobile deve trovarsi nel comune in cui hai la residenza o in cui ti impegni a trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto (o nel comune dove lavori). Il termine dei 18 mesi è tassativo: se non trasferisci la residenza in tempo, decadi dall'agevolazione.

Secondo: non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune, né un'altra casa acquistata ovunque in Italia con le agevolazioni prima casa. Chi ha già una prima casa agevolata può comunque comprarne una nuova con il 2% a patto di vendere la precedente entro un anno dal nuovo acquisto.

Terzo: l'immobile non deve essere di lusso, cioè non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Conta la categoria catastale, non i metri quadri o le finiture.

La decadenza ha un prezzo preciso: se vendi la casa agevolata entro cinque anni senza ricomprarne un'altra da adibire ad abitazione principale entro un anno, l'Agenzia recupera la differenza d'imposta (il 7% risparmiato) più una sanzione del 30% e gli interessi. Chi invece ricompra entro l'anno ha diritto anche a un credito d'imposta pari al registro pagato sul primo acquisto, da scontare sul nuovo.

• Residenza (o lavoro) nel comune dell'immobile, da trasferire entro 18 mesi.
• Nessun'altra abitazione nello stesso comune e nessun altro immobile agevolato in Italia (o vendita del precedente entro 1 anno).
• Categoria catastale non di lusso: escluse A/1, A/8, A/9.
• Vendita entro 5 anni senza riacquisto entro 1 anno = decadenza: differenza d'imposta + sanzione 30% + interessi.
• Riacquisto entro 1 anno: credito d'imposta pari al registro già versato.

Esempi completi: quanto si paga davvero

Mettiamo in fila tre casi realistici con la stessa casa — prezzo 200.000 €, rendita catastale 800 € — per vedere quanto cambia il conto al variare della situazione.

Caso 1, prima casa da privato: valore catastale 92.400 € (rendita × 115,5), registro 2% = 1.848 €, più 100 € di ipocatastali. Totale imposte: 1.948 €.

Caso 2, seconda casa da privato: il moltiplicatore sale a 126, quindi valore catastale 100.800 €, registro 9% = 9.072 €, più 100 €. Totale: 9.172 €. La stessa casa, comprata come seconda, costa quasi cinque volte tanto di imposte.

Caso 3, prima casa dal costruttore (nuovo, entro 5 anni): IVA 4% sul prezzo = 8.000 €, più 600 € di imposte fisse. Totale: 8.600 €. Il nuovo in IVA, a parità di prezzo, è il regime più costoso per il compratore — il confronto va fatto sul prezzo complessivo chiavi in mano.

A questi importi va sempre aggiunta la parcella del notaio (vedi la guida alle spese notarili) e, per chi accende un mutuo, l'imposta sostitutiva sul finanziamento. Il calcolatore dell'imposta di registro riproduce esattamente i casi 1 e 2 partendo da rendita e tipo di acquisto.

Quali errori evitare?

L'errore più costoso è non chiedere il prezzo-valore: è un'opzione, non un automatismo, e va formulata nell'atto. Un compratore distratto che si fa tassare sul prezzo regala migliaia di euro all'erario senza alcun beneficio.

Il secondo è dichiarare requisiti prima casa che non si hanno, o dimenticare l'impegno dei 18 mesi sulla residenza: la decadenza costa la differenza d'imposta più il 30% di sanzione. Se ti accorgi che non riuscirai a trasferire la residenza, puoi comunicarlo all'Agenzia prima della scadenza e versare la differenza senza sanzione.

Il terzo è ignorare il minimo di 1.000 €: sui piccoli acquisti conviene metterlo in conto da subito, perché il 2% teorico su un box da 20.000 € di valore catastale non fa 400 € ma appunto 1.000 €.

Il quarto riguarda il confine con l'IVA: comprare dal costruttore pensando di pagare il registro con prezzo-valore è un equivoco frequente che sposta il conto di parecchie migliaia di euro. Chiedi sempre, prima della proposta, in quale regime avverrà la vendita.

Ultimo: non confondere l'imposta di registro sull'acquisto con quella sul contratto di affitto — stessa imposta, mondi diversi. Alla locazione è dedicata la guida alla registrazione del contratto di affitto.

• Chiedere sempre il prezzo-valore nell'atto (acquisto abitativo da privato).
• Rispettare i 18 mesi per la residenza: la decadenza costa il 7% + sanzione 30%.
• Ricordare il minimo di 1.000 € sull'imposta proporzionale.
• Verificare prima il regime della vendita: registro o IVA cambiano il conto di migliaia di euro.

Domande frequenti