Quanto costa comprare casa nel 2026

Quanto costa davvero comprare casa, oltre il prezzo?

Il prezzo di vendita è solo la cifra più visibile di un acquisto immobiliare. Intorno ci sono le imposte, il notaio (uno o due atti), la provvigione dell'agenzia e i costi del mutuo: messi in fila, per un acquisto tipico con mutuo e agenzia, valgono tra il 6% e il 10% del prezzo. Su una casa da 200.000 € significa avere pronti 13.000–16.000 € in più — quasi tutti da pagare il giorno del rogito.

È il numero che manca in quasi tutte le trattative: ci si concentra sul prezzo al metro quadro e si scopre il resto del conto quando ormai la proposta è firmata. Questa guida serve a ribaltare l'ordine: prima la mappa completa dei costi, poi l'offerta.

Le quattro voci non pesano allo stesso modo e non sono ugualmente negoziabili. Le imposte dipendono dalla legge e dal tuo profilo (prima o seconda casa, venditore privato o costruttore): non si trattano, ma si ottimizzano. Il notaio e l'agenzia sono compensi di mercato: si confrontano e si negoziano. I costi bancari dipendono dall'istituto: si mettono in gara.

Nel corso della guida usiamo un caso concreto e realistico: prima casa da 200.000 € con rendita catastale 800 €, comprata da un privato tramite agenzia, con mutuo di 150.000 €. Alla fine troverai il conto completo, voce per voce.

Ogni voce ha poi la sua guida di approfondimento su Calcolando — imposta di registro, spese del notaio, mutuo — e il calcolatore per rifare i conti con i tuoi numeri.

Le imposte: la voce che dipende dal tuo profilo

Il capitolo imposte è quello dove il tuo profilo pesa più di ogni trattativa. Comprando da un privato con i benefici prima casa paghi il 2% del valore catastale (rendita × 115,5, minimo 1.000 €) più 100 € di ipotecaria e catastale: sull'esempio, 1.848 + 100 = 1.948 €.

La stessa casa comprata come seconda casa salirebbe al 9% su rendita × 126: 9.072 € più 100 €. E comprata nuova dal costruttore pagherebbe IVA al 4% sul prezzo più 600 € di fisse: 8.600 €. Tra lo scenario migliore e il peggiore ballano oltre 7.000 € — sulla stessa identica casa.

Due regole d'oro per non pagare un euro più del dovuto. Primo: se compri un'abitazione da un privato, chiedi sempre nell'atto la regola del prezzo-valore, che calcola l'imposta sul valore catastale invece che sul prezzo. Secondo: cura i requisiti prima casa (residenza entro 18 mesi, nessun altro immobile agevolato) perché valgono sia sul registro sia, come vedremo, sull'imposta del mutuo.

Se c'è un mutuo, alle imposte dell'atto si aggiunge l'imposta sostitutiva sul finanziamento: 0,25% dell'importo erogato per la prima casa (375 € su 150.000 €), 2% per le altre. La trattiene la banca direttamente dall'erogato.

Il totale imposte del nostro esempio si ferma così a 2.323 €. I dettagli, i casi con IVA e la decadenza dei benefici sono nella guida all'imposta di registro; il calcolatore dedicato fa il conto in tre campi.

• Prima casa da privato: registro 2% con prezzo-valore + 100 € fisse (esempio: 1.948 €).
• Seconda casa da privato: registro 9% (esempio: 9.172 €).
• Nuovo dal costruttore: IVA 4% (prima casa) o 10% + 600 € fisse.
• Mutuo: sostitutiva 0,25% prima casa (375 € su 150.000 €), 2% altrimenti.

Il notaio: uno o due atti?

Il notaio è obbligatorio e il suo capitolo raddoppia se compri con un mutuo, perché gli atti diventano due: la compravendita e l'atto di mutuo con iscrizione di ipoteca.

Per la compravendita del nostro esempio la parcella completa vale circa 2.740 €: onorario indicativo 2.000 €, IVA 440 €, visure e oneri 300 €. Le imposte dell'atto (1.948 €) le abbiamo già contate nel capitolo precedente, anche se materialmente le versi al notaio, che le gira allo Stato.

Per l'atto di mutuo l'onorario è di norma più contenuto — indicativamente 1.500–1.550 € più IVA e oneri, dato che parte delle verifiche è condivisa — e porta il capitolo notaio a circa 4.640 € complessivi di compensi e oneri.

L'onorario è libero dal 2012: chiedere due o tre preventivi scritti, con imposte e compensi separati, è la singola negoziazione più redditizia dell'intera operazione dopo il prezzo. Le differenze tra studi superano facilmente il 30%.

Tutti i dettagli — cosa contiene la parcella, le fasce per valore, le detrazioni sull'atto di mutuo — sono nella guida alle spese del notaio, con il calcolatore che ricompone il totale.

L'agenzia immobiliare: la provvigione

Se l'acquisto passa da un'agenzia, la provvigione è quasi sempre la voce extra più pesante. L'uso italiano è che paghino entrambe le parti: al compratore viene chiesto tipicamente il 2–3% del prezzo, più IVA al 22%. Sul nostro esempio, al 3%: 6.000 € + 1.320 € di IVA = 7.320 €.

La provvigione matura alla conclusione dell'affare — di regola all'accettazione della proposta, non al rogito. È un dettaglio importante: si deve all'agenzia anche se poi il rogito slitta, purché l'affare sia concluso per effetto del suo intervento.

La percentuale è negoziabile prima della proposta, non dopo. Su immobili di valore elevato è normale ottenere uno sconto sulla percentuale; è invece raro azzerarla, e le agenzie serie difendono il proprio lavoro di intermediazione, garanzie documentali comprese.

Il fisco restituisce una piccola parte: la provvigione per l'acquisto dell'abitazione principale è detraibile al 19% su un massimo di 1.000 € — quindi fino a 190 € di sconto IRPEF, una tantum nella dichiarazione dell'anno del rogito.

Comprare senza agenzia elimina la voce, ma sposta su di te (e sul notaio) tutte le verifiche preliminari e la gestione della trattativa: un risparmio reale, che però ha senso solo se sai cosa stai controllando.

• Provvigione tipica lato compratore: 2–3% + IVA 22% (esempio al 3%: 7.320 €).
• Si matura all'accettazione della proposta, non al rogito.
• Negoziabile prima della proposta; detraibile al 19% fino a 1.000 € (max 190 €).

I costi del mutuo: cosa chiede la banca

Il mutuo ha un suo piccolo listino di costi d'ingresso, spesso trascurato perché diluito nei documenti precontrattuali. La voce principale è l'istruttoria: la commissione della banca per valutare la pratica, tipicamente tra lo 0,25% e l'1% dell'importo — sul nostro mutuo da 150.000 €, circa 750 € nella media.

Segue la perizia: la valutazione dell'immobile da parte del tecnico incaricato dalla banca, di norma 200–400 €. E l'imposta sostitutiva dello 0,25% (già contata tra le imposte) che la banca trattiene dall'erogato.

Obbligatoria per legge è la polizza incendio e scoppio sull'immobile, per tutta la durata del mutuo: da poche decine a un centinaio di euro l'anno, e puoi sottoscriverla con qualunque compagnia, non necessariamente quella proposta dalla banca.

Facoltative — e da valutare con freddezza — le polizze vita o perdita d'impiego abbinate al mutuo: incidono anche migliaia di euro sul costo complessivo e la banca non può imporle, deve accettare polizze equivalenti di altri emittenti.

Il modo giusto di confrontare le offerte non è il tasso nominale ma il TAEG, che ingloba istruttoria, perizia e assicurazioni obbligatorie. Il calcolatore del mutuo di Calcolando ti dà rata e ammortamento; con i costi d'ingresso di ciascuna banca puoi ricostruire il confronto completo.

Il conto completo: l'esempio riassunto

Mettiamo tutto in colonna per il nostro caso: prima casa da 200.000 €, rendita 800 €, acquisto da privato tramite agenzia al 3%, mutuo da 150.000 €.

Imposte: registro 1.848 € + ipocatastali 100 € + sostitutiva mutuo 375 € = 2.323 €. Notaio: compravendita 2.740 € + atto di mutuo ≈ 1.900 € = 4.640 €. Agenzia: 7.320 €. Banca: istruttoria 750 € + perizia 300 € = 1.050 €.

Totale extra: circa 15.330 €, il 7,7% del prezzo. È la cifra da avere disponibile oltre all'anticipo, perché quasi tutta si paga tra proposta e rogito — e le banche finanziano di regola fino all'80% del valore, non i costi accessori.

Gli scenari alternativi cambiano il conto in fretta: senza agenzia il totale scende a circa 8.000 € (4%); come seconda casa sale oltre 24.000 € (12%) per effetto del registro al 9% e della sostitutiva al 2%; sul nuovo in IVA si colloca nel mezzo.

Ultimo consiglio operativo: costruisci il tuo conto prima della proposta, con i calcolatori collegati (registro, notaio, mutuo), e verifica sempre i regolamenti locali per le imposte annuali che seguiranno — IMU e TARI — nelle pagine città di Calcolando. Comprare bene significa conoscere il conto totale, non solo il prezzo.

Come ridurre il conto senza rischi?

Primo: gioca bene le carte fiscali. Prezzo-valore sempre (acquisto abitativo da privato), requisiti prima casa curati al millimetro — valgono il 7% sul registro e l'1,75% sulla sostitutiva del mutuo. Sono i risparmi più grandi e non richiedono alcuna trattativa.

Secondo: metti in concorrenza i professionisti. Tre preventivi di notai, due o tre banche confrontate sul TAEG, percentuale d'agenzia discussa prima della proposta. Ognuna di queste gare vale centinaia o migliaia di euro.

Terzo: usa le garanzie pubbliche se rientri. Il Fondo di garanzia prima casa (Consap) copre fino all'80% del mutuo per gli under 36 e altre categorie prioritarie con ISEE entro le soglie: non riduce i costi d'atto ma sblocca finanziamenti fino al 100% e condizioni migliori. Le agevolazioni fiscali dedicate ai giovani sono state modificate più volte negli ultimi anni: verifica lo stato attuale sul sito dell'Agenzia delle Entrate prima di contarci.

Quarto: ricorda le detrazioni post-rogito. Interessi passivi del mutuo prima casa (19% fino a 4.000 € l'anno), provvigione d'agenzia (19% fino a 1.000 €), oneri accessori del mutuo: tutte voci da conservare per la dichiarazione.

Quinto, il più importante: non risparmiare sulle verifiche. Un rogito senza sorprese — provenienze, ipoteche, regolarità edilizia — vale molto più di qualsiasi sconto. Il notaio serve esattamente a questo.

• Prezzo-valore + prima casa: fino a 7.000 € risparmiati sull'esempio, senza trattare con nessuno.
• Tre gare parallele: notaio, banca (TAEG), agenzia.
• Fondo Consap per under 36: garanzia pubblica fino all'80% del mutuo.
• Dichiarazione: 19% su interessi mutuo (max 4.000 €/anno) e provvigione (max 1.000 €).

Domande frequenti