Calcolo IMU 2026

Che cos'è l'IMU e a cosa serve

L'IMU, sigla di Imposta Municipale Propria, è la principale imposta italiana sul possesso degli immobili. La incassano i Comuni, ed è una delle voci più importanti del loro bilancio: con il gettito IMU i comuni finanziano servizi locali come strade, illuminazione pubblica, manutenzione del territorio e servizi alla persona.

Per questo l'aliquota — cioè la percentuale che determina quanto si paga — non è uguale in tutta Italia, ma viene decisa ogni anno da ciascun comune con una propria delibera.

A differenza di quanto molti pensano, l'IMU non colpisce "la casa" in generale, ma soprattutto il possesso di immobili diversi dall'abitazione in cui si vive abitualmente.

La logica è patrimoniale: chi possiede più immobili, o immobili non destinati a propria residenza, contribuisce alle casse del comune in cui questi si trovano. Si paga in quanto proprietari (o titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie), non in quanto residenti.

L'IMU è dovuta per ogni anno di possesso e si calcola in proporzione ai mesi in cui si è stati proprietari e alla quota di possesso. Se sei comproprietario al 50% di un immobile, paghi solo la metà dell'imposta che spetterebbe sull'intero.

Se hai acquistato o venduto un immobile a metà anno, paghi solo per i mesi di effettivo possesso, contando per intero il mese in cui il possesso è durato almeno 15 giorni.

Come si calcola l'IMU: la formula reale

Il calcolo dell'IMU parte da un numero che si trova sulla visura catastale: la rendita catastale dell'immobile. La rendita non è il valore di mercato della casa, ma un valore fiscale convenzionale attribuito dal Catasto in base alla categoria, alla zona e alla consistenza dell'immobile. È il punto di partenza di tutto il calcolo.

La formula completa per arrivare all'imposta dovuta si articola in tre passaggi precisi. Primo: la rendita catastale viene rivalutata del 5%, cioè moltiplicata per 1,05.

Secondo: il risultato si moltiplica per un moltiplicatore che dipende dalla categoria catastale dell'immobile; per le abitazioni del gruppo A (escluso A/10, gli uffici) il moltiplicatore è 160. Il prodotto di questi due passaggi è la base imponibile IMU, cioè il valore fiscale su cui si calcola l'imposta. Terzo e ultimo: sulla base imponibile si applica l'aliquota comunale, espressa in millesimi (per mille, simbolo ‰).

In formula: IMU annua = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × (aliquota ‰ ÷ 1.000). Il fatto che l'aliquota sia espressa in millesimi, e non in percentuale, è la fonte di molti errori: un'aliquota del 10,6‰ corrisponde all'1,06% della base imponibile, non al 10,6%.

Il calcolatore di questa pagina applica esattamente questa formula, restituendo l'imposta annua già divisa nelle due rate.

• Passo 1 — Rivalutazione: rendita catastale × 1,05
• Passo 2 — Base imponibile: risultato × 160 (per le abitazioni di categoria A)
• Passo 3 — Imposta: base imponibile × aliquota comunale in millesimi (es. 10,6‰ = ÷ 1.000 × 10,6)

Chi paga l'IMU e chi è esente

Paga l'IMU chi possiede un immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Non la paga, invece, il semplice inquilino: chi vive in affitto non è soggetto IMU, perché l'imposta colpisce il possesso e non l'utilizzo.

Nei casi di immobile dato in leasing, il soggetto passivo è l'utilizzatore (chi ha in leasing), non la società di leasing.

La grande esenzione riguarda l'abitazione principale, cioè l'immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. L'abitazione principale e le sue pertinenze (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7: cantina, garage, posto auto) sono esenti dall'IMU.

Per questo, nella stragrande maggioranza dei casi, sulla prima casa non si paga nulla.

Fanno eccezione le abitazioni principali "di lusso", che restano soggette a IMU anche se prima casa: si tratta delle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Per queste, oltre a pagare l'imposta, si applica però un'aliquota agevolata e una detrazione fissa prevista dalla legge.

Restano invece pienamente soggette a IMU tutte le seconde case, gli immobili sfitti, quelli dati in affitto, i terreni edificabili e gli immobili strumentali o commerciali.

• Pagano l'IMU: proprietari di seconde case, immobili sfitti o affittati, terreni edificabili, negozi, uffici, capannoni.
• Esenti: abitazione principale non di lusso e relative pertinenze (una C/2, una C/6, una C/7).
• Soggette nonostante siano prima casa: abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9 (con aliquota ridotta e detrazione).
• Non pagano: inquilini e comodatari (l'IMU è del proprietario, non di chi abita).

Quali sono i moltiplicatori per categoria catastale

Il moltiplicatore è il numero che trasforma la rendita rivalutata in base imponibile, e cambia in funzione della categoria catastale dell'immobile. È un elemento decisivo: a parità di rendita, un negozio e un'abitazione hanno basi imponibili molto diverse perché hanno moltiplicatori diversi.

Il calcolatore di questa pagina è tarato sul moltiplicatore 160, quello delle abitazioni del gruppo A (escluso A/10), che è il caso più frequente per la seconda casa.

Per gli altri immobili valgono moltiplicatori differenti: 160 per le abitazioni di categoria A (esclusi gli uffici A/10) e per le pertinenze C/2, C/6, C/7; 55 per i negozi e le botteghe in categoria C/1; 80 per gli uffici A/10 e per gli immobili a destinazione speciale di categoria D/5 (istituti di credito e assicurazioni); 65 per la generalità degli immobili di categoria D (capannoni, alberghi, opifici); 140 per i fabbricati delle categorie B, C/3, C/4 e C/5.

Per i terreni agricoli il moltiplicatore è 135 e si parte dal reddito dominicale rivalutato del 25%, non dalla rendita.

Conoscere la categoria catastale del proprio immobile è quindi il primo passo per un calcolo corretto: la trovi sulla visura catastale, insieme alla rendita. Sbagliare moltiplicatore significa sbagliare l'intera base imponibile.

Da cosa dipende l'aliquota: le differenze tra comuni

L'IMU è un'imposta comunale, e questo è il motivo per cui due immobili identici, con la stessa rendita catastale, possono pagare importi diversi a seconda della città in cui si trovano.

Ogni comune fissa ogni anno le proprie aliquote entro i limiti stabiliti dalla legge: per gli immobili ordinari (le seconde case) l'aliquota di base è il 8,6‰, che il comune può aumentare fino a un massimo del 10,6‰, oppure ridurre fino ad azzerarla.

Nelle grandi città l'aliquota è quasi sempre fissata al massimo o vicino al massimo. A Roma, Milano, Torino, Firenze, Bologna, Bari, Genova, Napoli e in molti altri capoluoghi l'aliquota ordinaria sulle seconde case è il 10,6‰, cioè il tetto massimo previsto dalla legge.

Sono comunque i comuni più piccoli, soprattutto nelle aree interne, a praticare spesso aliquote più contenute.

Per questo, prima di calcolare l'IMU, è fondamentale conoscere l'aliquota effettiva deliberata dal proprio comune per la specifica fattispecie (seconda casa, immobile affittato a canone concordato, immobile sfitto, ecc.). Le aliquote sono pubblicate sul sito del comune e nel Portale del Federalismo Fiscale del Dipartimento delle Finanze.

Il calcolatore parte da un'aliquota predefinita del 10,6‰, ma puoi e devi sostituirla con quella reale del tuo comune.

Esempi di calcolo in città diverse

Per capire quanto incide l'aliquota comunale, prendiamo una seconda casa con rendita catastale di 800 € e seguiamo il calcolo in alcune grandi città. La base imponibile è sempre la stessa: 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. A cambiare è solo l'aliquota applicata.

A Roma, Milano, Torino, Firenze, Bologna, Napoli e nella maggior parte dei capoluoghi con aliquota al 10,6‰, l'IMU annua è 134.400 × 10,6 ÷ 1.000 = 1.424,64 €.

In un comune che applicasse l'aliquota di base del 8,6‰, invece, la stessa casa pagherebbe 134.400 × 8,6 ÷ 1.000 = 1.155,84 €: quasi 270 € in meno all'anno solo per effetto della diversa aliquota comunale.

Questo mostra perché l'IMU è uno dei pochi tributi in cui il risultato cambia davvero da comune a comune: non per ragioni di reddito o di situazione personale, ma per la sola scelta dell'amministrazione locale. Il consiglio pratico è sempre verificare l'aliquota deliberata e inserirla nel calcolatore, invece di affidarsi a un valore standard.

• Roma / Milano / Torino / Firenze / Napoli (10,6‰): 1.424,64 € all'anno (acconto 712,32 € + saldo 712,32 €).
• Comune con aliquota di base (8,6‰): 1.155,84 € all'anno.

Casi particolari ed eccezioni

Oltre alla regola generale, esistono diverse situazioni che modificano l'importo dovuto. La prima riguarda gli immobili dati in comodato d'uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado (genitore-figlio): a determinate condizioni (contratto registrato, immobile non di lusso, comodante che possiede al massimo due abitazioni nello stesso comune e vi risiede) si applica una riduzione del 50% della base imponibile, dimezzando di fatto l'imposta.

Una riduzione del 25% spetta invece sugli immobili affittati a canone concordato, cioè con contratto a canone calmierato secondo gli accordi territoriali (la cosiddetta cedolare "3+2"): in questi casi l'IMU dovuta si riduce a tre quarti.

Un'altra riduzione del 50% della base imponibile è prevista per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno in cui sussistono queste condizioni e previa perizia o autocertificazione.

Va ricordato che l'IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso e alla quota di proprietà. Chi possiede metà di un immobile paga metà dell'imposta; chi ha acquistato a settembre paga solo per i mesi da settembre a dicembre. Il mese si conta per intero se il possesso è durato almeno 15 giorni.

Va segnalata infine l'agevolazione per i pensionati residenti all'estero: i titolari di pensione estera iscritti all'AIRE beneficiano di una riduzione dell'IMU sull'unico immobile posseduto in Italia (non locato né dato in comodato), riduzione reintrodotta dal 2021 e confermata, rivista nella misura, per il 2026. Ogni anno è comunque bene verificare le novità della legge di bilancio, perché agevolazioni ed esenzioni possono cambiare.

• Comodato a genitori/figli (condizioni di legge): base imponibile ridotta del 50%.
• Immobile affittato a canone concordato: IMU ridotta del 25% (si paga il 75%).
• Fabbricato inagibile/inabitabile e non utilizzato: base imponibile ridotta del 50%.
• Possesso parziale o per parte dell'anno: imposta proporzionale a quota e mesi (mese intero se ≥ 15 giorni).

Quando e come si paga l'IMU: scadenze e versamento

L'IMU si versa ogni anno in due rate. La prima rata, l'acconto, scade il 16 giugno e corrisponde alla metà dell'imposta annua, calcolata sulle aliquote dell'anno precedente. La seconda rata, il saldo, scade il 16 dicembre e copre l'altra metà, eventualmente conguagliata in base alle aliquote effettivamente deliberate dal comune per l'anno in corso.

Chi preferisce può versare l'intera imposta in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Il calcolatore di questa pagina mostra direttamente l'imposta annua suddivisa in acconto (50%) e saldo (50%).

Il pagamento si effettua con il modello F24, indicando i codici tributo specifici dell'IMU e il codice catastale del comune in cui si trova l'immobile (è il comune a incassare, anche se il proprietario risiede altrove). In alternativa si può usare il bollettino postale dedicato all'IMU.

È importante compilare correttamente la sezione del modello F24 distinguendo, se necessario, la quota destinata al comune e — per gli immobili di categoria D — la quota di competenza statale.

Se ci si accorge di aver versato in ritardo o per importo insufficiente, si può rimediare con il ravvedimento operoso, pagando l'imposta dovuta più una piccola sanzione ridotta e gli interessi legali calcolati sui giorni di ritardo: prima si paga, minore è la sanzione.

Conservare le ricevute dei versamenti è essenziale, perché l'IMU è un'imposta in autoliquidazione: è il contribuente a calcolarla e versarla, senza ricevere alcun avviso preventivo dal comune.

• Acconto: entro il 16 giugno (50% dell'imposta annua).
• Saldo: entro il 16 dicembre (50%, con eventuale conguaglio sulle aliquote dell'anno).
• Versamento unico facoltativo: entro il 16 giugno.
• Strumenti: modello F24 (con codici tributo IMU e codice comune) o bollettino postale dedicato.

IMU, TASI e TARI: facciamo chiarezza

Capita spesso di confondere l'IMU con altre imposte sulla casa. È utile fare ordine. La TASI (tassa sui servizi indivisibili) non esiste più dal 2020: è stata abolita e accorpata all'IMU, che oggi è l'unica imposta patrimoniale comunale sugli immobili.

Quando si legge ancora di "IMU-TASI", ci si riferisce al fatto che la nuova IMU ha inglobato anche la vecchia TASI, motivo per cui l'aliquota massima ordinaria è salita al 10,6‰.

La TARI, invece, è tutt'altra cosa: è la tassa sui rifiuti, dovuta da chi occupa o detiene i locali (quindi anche dall'inquilino, non solo dal proprietario) e si calcola sui metri quadri e sul numero di occupanti, non sulla rendita catastale.

IMU e TARI sono imposte distinte, con presupposti, basi di calcolo e soggetti passivi diversi: si possono dovere entrambe sullo stesso immobile, ma non vanno mai sommate in un unico conteggio.

In sintesi: l'IMU è l'imposta sul possesso degli immobili diversi dalla prima casa, si calcola sulla rendita catastale e la paga il proprietario; la TARI è la tassa sui rifiuti, si calcola sulla superficie e la paga chi occupa l'immobile. Il calcolatore di questa pagina riguarda esclusivamente l'IMU.

Esempio di calcolo

Esempio: seconda casa con rendita catastale di 800 €, categoria A (moltiplicatore 160), aliquota comunale del 10,6‰.

Domande frequenti

Calcolo IMU 2026 per città