Calcolo Cedolare Secca 2026

Che cos'è la cedolare secca e come funziona?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sui redditi da locazione abitativa che il proprietario di un immobile può scegliere al posto della tassazione IRPEF ordinaria. "Sostitutiva" significa che, una volta scelta, prende il posto di più tributi in un colpo solo: l'IRPEF sul reddito da affitto, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto.

Al posto di tutto questo si paga un'unica aliquota fissa sul canone, semplice da calcolare e prevedibile anno per anno.

Il meccanismo è volutamente lineare: l'imposta si calcola moltiplicando il canone annuo lordo pattuito per l'aliquota, senza alcuna deduzione di spese, costi o forfait. È esattamente l'opposto della logica IRPEF, dove il reddito da locazione si somma agli altri redditi, è tassato a scaglioni progressivi e gode di una riduzione forfettaria del 5% del canone.

Con la cedolare secca, invece, si parte dal canone pieno e si applica la percentuale: niente scaglioni, niente progressività, niente sorprese.

La cedolare è una facoltà, non un obbligo: si opta in fase di registrazione del contratto o per le annualità successive, e la scelta vincola il locatore alla rinuncia dell'aggiornamento ISTAT del canone per tutto il periodo di validità dell'opzione. Riguarda le locazioni di immobili a uso abitativo (categorie catastali del gruppo A, escluso A/10) e le relative pertinenze, locati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa.

Il calcolatore di questa pagina applica esattamente questa regola: canone × aliquota, restituendo imposta dovuta e canone netto.

• Imposta sostitutiva: rimpiazza IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.
• Base di calcolo: il canone annuo lordo pattuito, senza deduzioni.
• Aliquote: 21% per il canone libero, 10% per il canone concordato.
• Opzione facoltativa: si sceglie alla registrazione o per le annualità successive.
• Contropartita: rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone durante l'opzione.

Quando si applica il 21% e quando il 10%?

La cedolare secca prevede due aliquote, e la differenza tra le due è notevole. L'aliquota ordinaria è il 21% e si applica ai contratti a canone libero, tipicamente i contratti 4+4 (quattro anni rinnovabili di altri quattro), dove il canone è liberamente concordato tra le parti senza vincoli predeterminati. È la forma più diffusa di locazione abitativa e rappresenta il caso standard del calcolatore.

L'aliquota ridotta al 10% spetta invece ai contratti a canone concordato, di solito i contratti 3+2 stipulati sulla base degli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Per averne diritto devono ricorrere precise condizioni: il contratto deve essere a canone concordato e l'immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa o in un comune colpito da eventi calamitosi.

Il canone, in questi casi, è calmierato entro le fasce stabilite dagli accordi locali: si guadagna meno di affitto, ma si paga molto meno di imposta.

La scelta tra le due aliquote, quindi, non è libera: dipende dal tipo di contratto e dai requisiti dell'immobile. Esiste poi un'aliquota più alta, il 26%, introdotta per le locazioni brevi (sotto i 30 giorni) a partire dal secondo immobile destinato a questa finalità: il primo resta al 21%, dal secondo al quarto si applica il 26%.

Il calcolatore di questa pagina si concentra sui due casi principali delle locazioni ordinarie — 21% e 10% — che coprono la grande maggioranza dei contratti di affitto a lungo termine.

Come si calcola la cedolare secca passo per passo?

Il calcolo della cedolare secca è il più semplice di tutta la fiscalità immobiliare, e questo è proprio il suo vantaggio. Bastano due dati: il canone annuo lordo e l'aliquota applicabile.

Il primo passo è individuare il canone annuo: se l'affitto mensile è di 800 €, il canone annuo è 800 × 12 = 9.600 €. È l'importo lordo pattuito nel contratto, senza togliere nulla — niente spese di gestione, niente manutenzione, niente riduzioni forfettarie.

Il secondo passo è applicare l'aliquota. Sul canone di 9.600 €, con un contratto a canone libero, si calcola il 21%: 9.600 × 0,21 = 2.016 €. Questa è la cedolare secca dovuta.

Il terzo e ultimo passo è ricavare il canone netto, cioè quanto resta in tasca al proprietario dopo l'imposta: 9.600 − 2.016 = 7.584 €. Se lo stesso canone fosse a canone concordato, l'aliquota del 10% darebbe un'imposta di 960 € e un netto di 8.640 €.

La sequenza è sempre questa, qualunque sia il canone: canone annuo, moltiplicato per l'aliquota, dà l'imposta; canone meno imposta dà il netto. Non ci sono scaglioni da attraversare né detrazioni da sottrarre, a differenza dell'IRPEF.

Va però ricordato un dettaglio operativo: la cedolare si versa in due tempi, un acconto (di norma il 100% dell'imposta dell'anno, in una o due rate a seconda dell'importo) e un saldo l'anno successivo, tramite modello F24 con gli appositi codici tributo. Il risultato del calcolatore è una stima dell'imposta annua piena, da coordinare con le scadenze di versamento.

• Passo 1 — Canone annuo: affitto mensile × 12 (es. 800 € × 12 = 9.600 €).
• Passo 2 — Imposta: canone annuo × aliquota (es. 9.600 × 21% = 2.016 €).
• Passo 3 — Canone netto: canone annuo − imposta (es. 9.600 − 2.016 = 7.584 €).

Quanto resta netto al proprietario con la cedolare secca?

La domanda che conta davvero, per chi affitta, è quanto rimane in tasca dopo le tasse. Con la cedolare secca il conto è immediato perché l'imposta è una percentuale fissa del canone: con il 21% resta netto il 79% del canone, con il 10% resta netto il 90%.

Su un canone di 9.600 €, questo significa 7.584 € netti al 21% e 8.640 € netti al 10%: una differenza di oltre mille euro l'anno, a parità di affitto incassato, solo per effetto dell'aliquota.

Il grafico qui sotto mostra come si compone il canone tra netto e imposta nei due scenari. Nel caso del canone libero, la fetta dell'imposta è circa un quinto del totale; nel caso del concordato, è appena un decimo. È una rappresentazione utile per cogliere a colpo d'occhio la convenienza relativa: il canone concordato comporta un affitto più basso, ma la quota che lo Stato lascia al proprietario è molto più alta in percentuale.

Va sottolineato che questo è il netto fiscale rispetto alla sola cedolare: non tiene conto di altre uscite a carico del proprietario, come l'IMU sulla seconda casa, le spese di manutenzione straordinaria o gli eventuali periodi di sfitto.

Il canone netto calcolato qui è quindi il punto di partenza per ragionare sulla redditività dell'immobile, non la redditività finale: per quella vanno sottratte anche le altre voci di costo. La cedolare, però, resta il fattore fiscale più pesante e prevedibile, e per questo è il primo da stimare.

Conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF ordinaria?

La convenienza della cedolare secca dipende dall'aliquota IRPEF marginale del proprietario, cioè dallo scaglione in cui si collocano gli altri suoi redditi. La logica è questa: con la tassazione ordinaria, il reddito da affitto (ridotto forfettariamente del 5%) si somma agli altri redditi e viene tassato all'aliquota marginale, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale.

Più alto è il reddito complessivo, più alta è l'aliquota su cui cade l'affitto, e più conviene la cedolare.

Per un proprietario che ha già altri redditi nel secondo o terzo scaglione (33% o 43%), la cedolare al 21% è quasi sempre vantaggiosa: l'aliquota fissa è più bassa della marginale IRPEF, e in più si risparmiano addizionali e imposta di registro.

Il vantaggio si assottiglia solo per chi ha redditi molto bassi, dove l'IRPEF sul canone potrebbe risultare paragonabile o inferiore grazie alle detrazioni: ma è un caso minoritario. Per il canone concordato al 10%, la convenienza è ancora più netta e riguarda praticamente tutti.

C'è però un costo da mettere sull'altro piatto della bilancia: con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. In contratti pluriennali e in periodi di inflazione elevata, questa rinuncia può erodere una parte del risparmio fiscale, perché il canone resta fermo mentre i prezzi salgono.

La valutazione corretta, quindi, confronta il risparmio d'imposta con il mancato adeguamento del canone sull'intera durata del contratto. Per la maggior parte dei proprietari il saldo resta positivo, ma è bene fare il conto caso per caso, magari con l'aiuto del calcolatore IRPEF per stimare l'alternativa ordinaria.

Cosa sostituisce e cosa non copre la cedolare secca?

Uno dei vantaggi più sottovalutati della cedolare secca è la semplificazione amministrativa, oltre al risparmio. Optando per la cedolare, il proprietario non paga più l'imposta di registro sul contratto (di norma il 2% del canone annuo) né l'imposta di bollo (16 € ogni quattro facciate, ogni anno per i rinnovi).

Sono importi che, sommati nell'arco di un contratto pluriennale, incidono in modo non trascurabile e che con la cedolare spariscono del tutto.

Sul fronte delle imposte sul reddito, la cedolare assorbe l'IRPEF dovuta sul canone e le relative addizionali regionale e comunale. Questo significa che il reddito da affitto, scelta la cedolare, esce dalla base imponibile IRPEF: non concorre a formare il reddito complessivo tassato a scaglioni.

Attenzione però a un effetto indiretto: poiché il canone non entra nel reddito IRPEF, non aumenta nemmeno la base su cui si calcolano alcune detrazioni e agevolazioni legate al reddito, ma allo stesso tempo il canone assoggettato a cedolare viene comunque considerato in alcuni indicatori di capacità economica.

Ciò che la cedolare non copre va tenuto bene a mente. Resta dovuta l'IMU sull'immobile locato (se non è abitazione principale esente), che è un'imposta patrimoniale del tutto distinta dalla tassazione del reddito da affitto.

Restano a carico del proprietario anche le spese di manutenzione straordinaria e gli oneri non ribaltabili sull'inquilino. La cedolare, insomma, semplifica e alleggerisce la tassazione del reddito da locazione, ma non azzera il complesso dei costi legati al possesso e alla gestione dell'immobile.

• Sostituisce: IRPEF sul canone, addizionale regionale, addizionale comunale.
• Sostituisce: imposta di registro (2%) e imposta di bollo sul contratto.
• Non sostituisce: IMU sull'immobile locato (imposta patrimoniale).
• Non copre: spese di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.

Come si registra il contratto e si versa la cedolare?

L'opzione per la cedolare secca si esercita al momento della registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari). Si può scegliere la cedolare anche per le annualità successive alla prima, oppure revocarla, sempre tramite lo stesso modello entro i termini previsti.

Una condizione importante: il locatore deve comunicare preventivamente all'inquilino, con lettera raccomandata o tramite il contratto stesso, la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone; senza questa comunicazione l'opzione non è valida.

Il versamento dell'imposta segue le scadenze tipiche delle imposte sui redditi e avviene tramite modello F24, con codici tributo specifici per acconto e saldo. Per le annualità a regime è generalmente previsto un acconto pari al 100% dell'imposta, versato in una soluzione unica o in due rate a seconda dell'importo dovuto, più il saldo l'anno successivo.

Il primo anno di un nuovo contratto, di norma, l'acconto non è dovuto. È un calendario simile a quello dell'IRPEF, ma riferito a un'imposta autonoma e separata.

Per chi affitta più immobili o ha situazioni miste (alcuni contratti in cedolare e altri in IRPEF), è utile tenere un prospetto chiaro di canoni, aliquote e scadenze.

Il calcolatore di questa pagina aiuta nel primo passo — stimare l'imposta annua per ciascun contratto — ma la gestione formale (registrazione, comunicazioni, F24) richiede attenzione alle scadenze e, in caso di dubbi, il supporto di un CAF o di un commercialista. Le regole operative e i codici tributo aggiornati si trovano sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca e gli indicatori della situazione economica (ISEE)

Una domanda frequente riguarda il rapporto tra la cedolare secca e l'ISEE, l'Indicatore della Situazione Economica Equivalente usato per accedere a bonus e agevolazioni. Il punto è delicato: poiché il canone assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, qualcuno pensa che "sparisca" anche dagli indicatori di capacità economica.

Non è così. Ai fini ISEE, i redditi assoggettati a imposta sostitutiva — come appunto la cedolare secca — vengono comunque conteggiati e sommati agli altri redditi del nucleo familiare.

In pratica, chi affitta in cedolare deve sapere che quel reddito, pur non comparendo nella dichiarazione IRPEF, viene recuperato e incluso nel calcolo dell'ISEE attraverso la DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica). Questo evita che la scelta di un regime fiscale agevolato si traduca in un ingiusto vantaggio sull'accesso alle prestazioni sociali agevolate.

Per stimare il proprio indicatore tenendo conto anche dei redditi da locazione, è utile il calcolatore ISEE, ricordando che la formula semplificata è (redditi + 20% del patrimonio) ÷ scala di equivalenza.

La scala di equivalenza, che cresce con il numero di componenti del nucleo (1 per una persona, 1,57 per due, 2,04 per tre, 2,46 per quattro, 2,85 per cinque), serve proprio a rendere comparabili nuclei di dimensioni diverse. È bene chiarire che l'ISEE ufficiale richiede sempre la presentazione della DSU all'INPS, con franchigie e regole di dettaglio: le stime ricavate da un calcolatore sono orientative e non sostituiscono l'attestazione ufficiale.

Per chi affitta, però, è importante sapere che la cedolare semplifica le imposte ma non esclude il reddito da affitto dal quadro economico complessivo della famiglia.

Quali errori evitare nel calcolo della cedolare secca?

L'apparente semplicità della cedolare secca nasconde qualche trappola che porta a stime sbagliate o a scelte non ottimali. L'errore più comune è applicare l'aliquota al canone netto invece che al canone lordo: la cedolare si calcola sempre sul canone annuo pieno pattuito nel contratto, senza togliere prima nulla.

Un altro equivoco frequente riguarda l'aliquota del 10%: spetta solo ai contratti a canone concordato registrati con i requisiti previsti, non a qualsiasi affitto; usarla senza titolo espone a rettifiche e sanzioni.

Sul piano della convenienza, l'errore tipico è confrontare la cedolare con l'IRPEF guardando solo l'aliquota nominale, senza considerare le addizionali, l'imposta di registro e la riduzione forfettaria del 5% che si applica nel regime ordinario. Il confronto corretto è tra l'imposta totale nei due regimi, non tra le sole percentuali.

Allo stesso modo, si tende a dimenticare il costo nascosto della cedolare: la rinuncia all'aggiornamento ISTAT, che in contratti lunghi e con inflazione alta può pesare in modo significativo.

Infine, è facile confondere il piano del reddito con quello del patrimonio. La cedolare riguarda la tassazione del reddito da affitto; l'IMU è un'imposta sul possesso dell'immobile e resta dovuta a prescindere dalla cedolare.

Pensare che la cedolare "copra tutto" porta a sottostimare i costi complessivi dell'investimento immobiliare. Tenere distinti questi piani — reddito da un lato, patrimonio dall'altro — e fare il conto su entrambi è il modo corretto per valutare la reale redditività di un immobile dato in affitto.

Esempio di calcolo

Esempio: canone annuo di 9.600 € (800 €/mese), contratto a canone libero con aliquota 21%.

Domande frequenti