Mutuo a tasso fisso o variabile

Qual è la differenza tra mutuo a tasso fisso e variabile?

Quando si accende un mutuo, la domanda che divide di più chi sta per firmare è una sola: meglio il tasso fisso o il tasso variabile? È una scelta che accompagna il finanziamento per venti, venticinque o trent'anni e che incide su ogni singola rata, per cui vale la pena capirne bene la logica prima di decidere.

La differenza di fondo è semplice. Con il tasso fisso la rata resta identica dal primo all'ultimo mese: sai in anticipo, con precisione, quanto pagherai per tutta la durata del mutuo. Con il tasso variabile, invece, la rata cambia nel tempo perché segue l'andamento dei tassi di mercato: può scendere quando i tassi calano, ma può anche salire quando i tassi aumentano.

Da qui nasce il vero nodo della decisione: il fisso offre certezza ma di solito parte da un tasso iniziale più alto; il variabile parte più basso e nel lungo periodo costa mediamente meno, ma espone al rischio che la rata cresca. Non esiste una risposta valida per tutti, perché la scelta giusta dipende dal tuo reddito, dalla durata del mutuo e da quanta tranquillità vuoi avere ogni mese.

In questa guida vediamo come funzionano le due formule, che cosa sono gli indici Euribor ed Eurirs a cui sono agganciate, un esempio concreto di come può muoversi la rata e i criteri pratici per capire quale soluzione è più adatta al tuo caso. Per tradurre i ragionamenti in numeri puoi affiancare alla lettura il calcolo del mutuo, che stima la rata a partire da importo, tasso e durata.

• Tasso fisso: rata sempre uguale, nessuna sorpresa, tasso di solito più alto all'inizio.
• Tasso variabile: rata che cambia nel tempo, parte più bassa ma può salire.
• La scelta dipende da reddito, durata e tolleranza al rischio, non da una regola unica.

Come funziona il mutuo a tasso fisso?

Nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse viene stabilito al momento della stipula e resta congelato per l'intera durata del finanziamento. Questo significa che la rata mensile è sempre la stessa: non cambia se i tassi di mercato salgono e non cambia nemmeno se scendono.

Il tasso applicato non nasce a caso. La banca parte da un indice di riferimento chiamato Eurirs (o IRS, dall'inglese Interest Rate Swap), che rappresenta il costo del denaro a tasso fisso per la durata corrispondente al mutuo: un Eurirs a 20 anni per un mutuo ventennale, a 25 anni per uno di venticinque, e così via. A questo indice la banca aggiunge il proprio margine, lo spread. La somma di Eurirs e spread forma il TAN, il Tasso Annuo Nominale che determina la rata.

Il grande vantaggio del fisso è la protezione dai rialzi. Una volta firmato, qualunque cosa accada ai tassi negli anni successivi, la tua rata non aumenterà di un centesimo. È la scelta di chi vuole pianificare il bilancio familiare con precisione e non dover seguire l'andamento dei mercati.

Il rovescio della medaglia è duplice. Da un lato il fisso parte quasi sempre da un tasso iniziale più alto rispetto al variabile, perché incorpora il prezzo della sicurezza. Dall'altro, se in futuro i tassi dovessero scendere, con il fisso non ne trarrai alcun beneficio: continuerai a pagare la rata pattuita all'inizio, anche se nel frattempo il mercato offre condizioni migliori. In quel caso l'unica via per approfittarne è la surroga, di cui parliamo più avanti.

• Tasso deciso alla stipula e bloccato per tutta la durata.
• Indice di riferimento: Eurirs (IRS), più lo spread della banca.
• Protegge dai rialzi dei tassi, ma non beneficia dei ribassi.
• Di norma parte da un tasso più alto del variabile.

Come funziona il mutuo a tasso variabile?

Nel mutuo a tasso variabile il tasso non è fissato una volta per tutte, ma viene ricalcolato periodicamente seguendo un indice di mercato. L'indice più usato è l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), il tasso al quale le banche europee si prestano denaro tra loro, nella versione a 1 mese o a 3 mesi. Anche qui la banca aggiunge il proprio spread: la somma di Euribor e spread dà il tasso applicato in quel momento.

Poiché l'Euribor si muove continuamente, la rata del variabile cambia nel tempo. Quando l'Euribor scende, la rata si alleggerisce; quando l'Euribor sale, la rata aumenta. È esattamente l'opposto del fisso: il variabile ti fa beneficiare dei ribassi, ma ti espone al rischio dei rialzi.

Vale la pena chiarire la differenza tra i due indici, perché è facile confonderli. L'Eurirs governa i mutui a tasso fisso e riflette le aspettative sui tassi a lungo termine; l'Euribor governa i mutui a tasso variabile e riflette il costo del denaro a breve termine. Sono due termometri diversi dello stesso mercato.

Il variabile nella sua forma pura non è l'unica versione disponibile. Esistono varianti pensate per attenuarne il rischio. Il variabile con CAP prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, offrendo una rete di sicurezza in cambio di un costo leggermente più alto. Il variabile a rata costante, invece, mantiene fissa la rata mensile ma allunga o accorcia la durata del mutuo a seconda di come si muovono i tassi: paghi sempre lo stesso importo, ma per un numero di anni che può cambiare.

• Tasso ricalcolato nel tempo seguendo l'Euribor (a 1 o 3 mesi), più lo spread.
• Beneficia dei ribassi dei tassi, ma la rata può salire con i rialzi.
• Eurirs = riferimento del fisso; Euribor = riferimento del variabile.
• Varianti: con CAP (tetto massimo) e a rata costante (varia la durata).

Fisso o variabile: come cambiano rischio, rata e certezza?

Il modo più chiaro per orientarsi è mettere le due formule una accanto all'altra e confrontarle sui tre aspetti che contano davvero: il rischio, l'importo della rata e il grado di certezza sul futuro.

Il fisso vince sulla certezza: la rata è nota dal primo giorno e non riserva sorprese, il che rende semplicissimo pianificare il budget. Il variabile vince, in media e nel lungo periodo, sul costo: partendo da un tasso più basso tende a far pagare meno interessi complessivi, ma solo se i tassi restano contenuti o scendono. In cambio, chiede di accettare l'incertezza sulla rata futura.

La tabella che segue riassume il confronto. Tienila come bussola, ricordando che i valori numerici dei tassi cambiano di giorno in giorno e vanno sempre verificati con la banca al momento del preventivo.

Come cambia la rata nella pratica? Un esempio su 150.000 € a 25 anni

Per capire davvero la differenza conviene guardare un esempio numerico. Prendiamo un mutuo di 150.000 euro da rimborsare in 25 anni e confrontiamo come si comporta la rata nelle due formule. Attenzione: i numeri che seguono sono un esempio puramente indicativo, costruito per mostrare il meccanismo; i tassi reali cambiano ogni giorno e vanno verificati con la banca.

Con il tasso fisso la rata è semplice da raccontare: si calcola all'inizio e resta identica per tutti i 300 mesi. Se ipotizziamo un tasso fisso del 3,2%, la rata è di circa 727 euro e sarà quella dal primo all'ultimo mese, senza mai variare. Questo è il valore della certezza: qualunque cosa succeda ai tassi, tu paghi sempre 727 euro.

Con il tasso variabile la storia è diversa. Ipotizziamo di partire da un tasso più basso, per esempio il 2,8%: la rata iniziale sarebbe di circa 695 euro, quindi più leggera del fisso. Ma se nel corso degli anni l'Euribor sale e il tasso arriva, poniamo, al 4,3%, la stessa rata salirebbe a circa 817 euro; se invece i tassi scendono al 2%, la rata calerebbe intorno ai 636 euro. È questa oscillazione il cuore del rischio del variabile.

La tabella mette in fila i tre scenari. Si vede bene che il variabile può far risparmiare rispetto al fisso finché i tassi restano bassi, ma può anche superarlo se i tassi salgono. Per capire fino a che punto la rata resterebbe sostenibile in uno scenario di rialzo, è utile rifare i conti con il calcolo del mutuo, provando il variabile anche con un tasso più alto di quello di partenza.

Quando conviene il tasso fisso e quando il variabile?

Chiarito il funzionamento, resta la domanda pratica: quale scegliere? La risposta dipende da alcuni fattori personali e dal contesto dei tassi nel momento in cui firmi.

Il tasso fisso conviene soprattutto quando i tassi di mercato sono bassi, così blocchi un buon tasso per sempre, oppure quando si teme un loro rialzo. È la scelta ideale per chi ha un reddito stabile ma poco margine per assorbire aumenti di rata, per chi ha una bassa tolleranza al rischio e per chi accende un mutuo lungo e di importo elevato, dove anche una piccola variazione del tasso avrebbe un impatto pesante sul bilancio.

Il tasso variabile conviene a chi ha un margine di sicurezza nel proprio bilancio, cioè può sostenere senza affanno un eventuale aumento della rata, e a chi sceglie mutui di importo o durata contenuti, dove l'oscillazione della rata pesa meno in valore assoluto. Storicamente il variabile costa in media meno del fisso sull'intera durata, ma questo vantaggio va sempre bilanciato con la capacità di reggere i momenti di rialzo dei tassi.

Oltre al profilo personale contano tre parametri oggettivi. Il primo è l'orizzonte temporale: più il mutuo è lungo, più aumenta l'incertezza sul variabile e più la certezza del fisso diventa preziosa. Il secondo è il rapporto tra rata e reddito: come regola prudenziale, la rata non dovrebbe superare circa un terzo del reddito netto familiare, così da lasciare spazio agli imprevisti. Il terzo è il loan-to-value, cioè il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile: un rapporto più basso, frutto di un buon anticipo, di solito ti fa ottenere spread migliori.

Si può cambiare tasso dopo aver firmato? Il ruolo della surroga

Una buona notizia: la scelta iniziale tra fisso e variabile non è irreversibile. Se col tempo ti accorgi che la formula scelta non fa più al caso tuo, per esempio hai un variabile e i tassi sono saliti troppo e vorresti passare al fisso, puoi cambiare grazie alla surroga.

La surrogazione, introdotta dalla cosiddetta legge Bersani, permette di trasferire il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori, mantenendo lo stesso capitale residuo e la stessa ipoteca. Il punto fondamentale è che è gratuita: non ci sono costi a carico di chi ha il mutuo, né nuove imposte, né penali. La nuova banca si fa carico delle spese, e tu ottieni un tasso o una formula più adatti alle tue esigenze.

È proprio la surroga la principale via d'uscita quando la scelta iniziale non va più bene. Con un variabile diventato troppo caro puoi passare al fisso per bloccare la rata; con un fisso troppo alto rispetto al mercato puoi passare a un variabile o a un fisso più conveniente. In alternativa, con la stessa banca, si può tentare la rinegoziazione, che modifica le condizioni del contratto esistente ma dipende dalla disponibilità dell'istituto.

Prima di decidere se cambiare, conviene sempre quantificare il vantaggio reale: quanto risparmieresti davvero sulla rata e sul totale degli interessi. Per farlo puoi usare lo strumento dedicato al risparmio con la surroga, che confronta il mutuo attuale con la nuova ipotesi e mostra il risparmio potenziale.

Quali parametri controllare prima di firmare?

Al di là della scelta tra fisso e variabile, ci sono alcuni parametri da controllare con attenzione in ogni preventivo, perché incidono in modo concreto su quanto pagherai.

Il primo è lo spread, cioè il margine che la banca aggiunge all'indice di riferimento (Eurirs per il fisso, Euribor per il variabile). Lo spread è la componente della banca ed è fisso per tutta la durata: a parità di indice, uno spread più basso significa una rata più leggera. Confrontare gli spread di più offerte è uno dei modi più efficaci per risparmiare.

Il secondo è il TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che a differenza del TAN include anche le spese obbligatorie del mutuo (istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e in genere l'assicurazione obbligatoria). È il numero giusto per confrontare due mutui, perché riassume il costo complessivo dell'operazione e non solo gli interessi. Per capire come si costruisce e quanto pesano le spese accessorie puoi usare il calcolo del TAEG.

Il terzo è il rapporto tra rata e reddito, che misura la sostenibilità dell'impegno: mantenere la rata entro circa un terzo del reddito netto familiare è la soglia prudenziale usata anche dalle banche per valutare l'affidabilità. A questo si aggiunge il loan-to-value, che influenza lo spread ottenibile: un anticipo più consistente riduce il rischio per la banca e spesso migliora le condizioni.

Un'ultima raccomandazione sulle fonti. Per orientarsi con dati affidabili è utile consultare i materiali della Banca d'Italia, che pubblica guide in linguaggio semplice sul mutuo e sulla scelta del tasso e monitora l'andamento dei tassi di mercato. I valori indicati in questa guida si riferiscono al 2026 e hanno scopo puramente illustrativo: i tassi reali cambiano ogni giorno e vanno sempre verificati con la propria banca prima di firmare.

• Spread: il margine della banca sull'indice; più è basso, meglio è.
• TAEG: il costo complessivo del mutuo, il numero giusto per confrontare le offerte.
• Rata entro circa un terzo del reddito netto familiare.
• Loan-to-value: un buon anticipo aiuta a ottenere spread migliori.

Domande frequenti