Guida all'IMU 2026

Che cos'è l'IMU e perché esiste?

L'IMU, sigla di Imposta Municipale Propria, è l'imposta patrimoniale che si paga in Italia sul possesso degli immobili diversi dall'abitazione principale. La incassa il Comune in cui l'immobile si trova, ed è una delle voci più importanti dei bilanci comunali: serve a finanziare strade, illuminazione pubblica, manutenzione del territorio e servizi alla persona.

Per questo l'aliquota — la percentuale che determina quanto si paga — la decide ogni anno ciascun comune con una propria delibera, e non è uguale in tutta Italia.

Il punto da capire subito è che l'IMU non colpisce "la casa" in generale, ma il possesso di immobili che non sono l'abitazione in cui si vive abitualmente. La logica è patrimoniale: chi possiede più immobili, o immobili non destinati a propria residenza, contribuisce alle casse del comune in cui questi si trovano.

Si paga in quanto proprietari — o titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — e non in quanto residenti o utilizzatori. Chi vive in affitto, infatti, non paga IMU.

L'imposta è dovuta per ogni anno di possesso e si calcola in proporzione ai mesi in cui si è stati proprietari e alla quota di possesso. Se sei comproprietario al 50% di un immobile, paghi metà dell'imposta che spetterebbe sull'intero; se hai comprato o venduto a metà anno, paghi solo per i mesi di effettivo possesso, contando per intero il mese in cui il possesso è durato almeno 15 giorni.

A chi serve capire l'IMU e chi è obbligato a pagarla?

Capire l'IMU serve a chiunque possieda un immobile diverso dalla propria abitazione principale: la seconda casa al mare o in montagna, un appartamento ereditato e tenuto sfitto, un immobile dato in affitto, un negozio, un ufficio, un capannone o un terreno edificabile.

In tutti questi casi l'IMU è dovuta e, trattandosi di un'imposta in autoliquidazione, è il contribuente stesso a doverla calcolare e versare, senza ricevere alcun avviso preventivo dal comune.

Paga l'IMU chi possiede l'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Non la paga il semplice inquilino, perché l'imposta colpisce il possesso e non l'utilizzo. Nei casi di leasing immobiliare, il soggetto passivo è l'utilizzatore — chi ha in leasing — e non la società di leasing. In presenza di più comproprietari, ciascuno versa la propria quota in autonomia.

La grande esclusione riguarda l'abitazione principale: l'immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente è esente da IMU, insieme alle sue pertinenze (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7: cantina, garage, posto auto). Per questo, nella stragrande maggioranza dei casi, sulla prima casa non si paga nulla.

Fanno eccezione le abitazioni di pregio nelle categorie A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici), che restano soggette a IMU anche se prima casa, ma con aliquota agevolata e detrazione.

• Pagano l'IMU: proprietari di seconde case, immobili sfitti o affittati, terreni edificabili, negozi, uffici, capannoni.
• Sono esenti: abitazione principale non di lusso e le relative pertinenze (una C/2, una C/6, una C/7).
• Pagano nonostante siano prima casa: le abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9 (con aliquota ridotta e detrazione).
• Non pagano: inquilini e comodatari, perché l'IMU è del proprietario e non di chi abita l'immobile.

Come funziona il calcolo dell'IMU passo per passo?

Il calcolo dell'IMU parte da un numero che si trova sulla visura catastale: la rendita catastale dell'immobile. La rendita non è il valore di mercato della casa, ma un valore fiscale convenzionale attribuito dal Catasto in base alla categoria, alla zona e alla consistenza dell'immobile.

È il punto di partenza obbligato di tutto il calcolo, e si ottiene online dal sito dell'Agenzia delle Entrate o tramite un professionista.

La formula completa si articola in tre passaggi. Primo: la rendita catastale viene rivalutata del 5%, cioè moltiplicata per 1,05. Secondo: il risultato si moltiplica per un moltiplicatore che dipende dalla categoria catastale; per le abitazioni del gruppo A — escluso A/10, gli uffici — il moltiplicatore è 160.

Il prodotto di questi due passaggi è la base imponibile, cioè il valore fiscale su cui si calcola l'imposta. Terzo: sulla base imponibile si applica l'aliquota comunale, espressa in millesimi (‰).

In formula: IMU annua = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × (aliquota ‰ ÷ 1.000). Il fatto che l'aliquota sia in millesimi e non in percentuale è la fonte di moltissimi errori: un'aliquota del 10,6‰ corrisponde all'1,06% della base imponibile, non al 10,6%.

Per evitare di sbagliare i passaggi puoi usare il calcolatore IMU di questa pagina, che applica esattamente questa formula e ti restituisce già l'imposta annua suddivisa nelle due rate.

• Passo 1 — Rivalutazione: rendita catastale × 1,05.
• Passo 2 — Base imponibile: risultato × 160 (per le abitazioni di categoria A).
• Passo 3 — Imposta: base imponibile × aliquota comunale in millesimi (es. 10,6‰ = ÷ 1.000 × 10,6).

Perché l'IMU cambia da un comune all'altro?

L'IMU è un'imposta comunale, ed è questo il motivo per cui due immobili identici, con la stessa rendita catastale, possono pagare importi diversi a seconda della città in cui si trovano. Ogni comune fissa ogni anno le proprie aliquote entro i limiti di legge: per gli immobili ordinari, come le seconde case, l'aliquota di base è il 8,6‰, che il comune può aumentare fino a un massimo del 10,6‰ oppure ridurre fino ad azzerarla.

Nelle grandi città l'aliquota è quasi sempre fissata al massimo. A Roma, Milano, Torino, Napoli, Firenze, Bologna, Genova, Bari e in gran parte dei capoluoghi l'aliquota ordinaria sulle seconde case è il 10,6‰, cioè il tetto previsto dalla legge.

Sono soprattutto i comuni più piccoli, nelle aree interne, a praticare a volte aliquote più contenute. Esistono inoltre aliquote specifiche per fattispecie particolari, come gli immobili affittati a canone concordato o quelli sfitti.

Prima di calcolare l'IMU è quindi fondamentale conoscere l'aliquota effettiva deliberata dal proprio comune per la situazione specifica. Le aliquote sono pubblicate sul sito del comune e nel Portale del Federalismo Fiscale del Dipartimento delle Finanze.

Il calcolatore IMU di questa pagina parte da un valore predefinito del 10,6‰, ma puoi e devi sostituirlo con quello reale del tuo comune.

Quanto si paga davvero? Casi pratici a confronto

Per capire quanto incide l'aliquota comunale, prendiamo una seconda casa con rendita catastale di 800 € e categoria A. La base imponibile è la stessa ovunque: 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. A cambiare è solo l'aliquota applicata dal comune.

A Roma, Milano, Torino, Firenze, Napoli e nella maggior parte dei capoluoghi, con aliquota al 10,6‰, l'IMU annua è 134.400 × 10,6 ÷ 1.000 = 1.424,64 €, da versare in due rate da 712,32 € ciascuna.

In un comune che applicasse l'aliquota di base del 8,6‰, la stessa casa pagherebbe 134.400 × 8,6 ÷ 1.000 = 1.155,84 €: quasi 270 € in meno all'anno solo per effetto della diversa scelta dell'amministrazione locale.

Cambiamo immobile e prendiamo un appartamento con rendita di 1.200 € a Milano (10,6‰): base imponibile 1.200 × 1,05 × 160 = 201.600 €, IMU annua 201.600 × 10,6 ÷ 1.000 = 2.136,96 €.

Questi esempi mostrano perché l'IMU è uno dei pochi tributi il cui risultato dipende davvero dal territorio: il consiglio pratico è sempre verificare l'aliquota deliberata e inserirla nel calcolatore IMU, invece di affidarsi a un valore standard.

• Rendita 800 € a 10,6‰ (Roma, Milano, Napoli): 1.424,64 € all'anno (712,32 € + 712,32 €).
• Rendita 800 € a 8,6‰ (aliquota di base): 1.155,84 € all'anno.
• Rendita 1.200 € a 10,6‰: 2.136,96 € all'anno.

Quali riduzioni e casi particolari possono abbassare l'IMU?

Oltre alla regola generale, diverse situazioni riducono l'importo dovuto. La prima riguarda gli immobili dati in comodato d'uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado (genitore-figlio): a determinate condizioni — contratto registrato, immobile non di lusso, comodante che possiede al massimo due abitazioni nello stesso comune e vi risiede — si applica una riduzione del 50% della base imponibile, che dimezza di fatto l'imposta.

Una riduzione del 25% spetta invece sugli immobili affittati a canone concordato, cioè con contratto a canone calmierato secondo gli accordi territoriali (la formula "3+2"): in questi casi l'IMU dovuta scende a tre quarti.

Un'ulteriore riduzione del 50% della base imponibile è prevista per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo in cui sussistono queste condizioni e previa perizia o autocertificazione.

Va infine ricordata l'agevolazione per i pensionati residenti all'estero: i titolari di pensione estera iscritti all'AIRE beneficiano di una riduzione dell'IMU sull'unico immobile posseduto in Italia, non locato né dato in comodato.

Per questa categoria, e per chiunque possieda immobili dall'estero, è bene controllare anche il proprio codice fiscale e l'eventuale codice Belfiore del Paese di residenza (USA = Z404, Germania = Z112, Francia = Z110, Cina = Z210), dati che servono per compilare correttamente i modelli; il generatore del codice fiscale di Calcolando aiuta in questi controlli.

• Comodato a genitori/figli (alle condizioni di legge): base imponibile ridotta del 50%.
• Immobile affittato a canone concordato: IMU ridotta del 25% (si paga il 75%).
• Fabbricato inagibile/inabitabile e non utilizzato: base imponibile ridotta del 50%.
• Possesso parziale o per parte dell'anno: imposta proporzionale a quota e mesi (mese intero se ≥ 15 giorni).

Quando si paga l'IMU e come si versa nel 2026?

L'IMU si versa ogni anno in due rate. La prima rata, l'acconto, scade il 16 giugno e corrisponde alla metà dell'imposta annua, calcolata sulle aliquote dell'anno precedente.

La seconda rata, il saldo, scade il 16 dicembre e copre l'altra metà, eventualmente conguagliata in base alle aliquote effettivamente deliberate dal comune per l'anno in corso. Chi preferisce può versare l'intera imposta in un'unica soluzione entro il 16 giugno.

Il pagamento si effettua con il modello F24, indicando i codici tributo specifici dell'IMU e il codice catastale del comune in cui si trova l'immobile: è il comune a incassare, anche se il proprietario risiede altrove.

In alternativa si può usare il bollettino postale dedicato all'IMU. Per gli immobili di categoria D va distinta, nel modello, la quota destinata al comune da quella di competenza statale.

Se ci si accorge di aver versato in ritardo o per importo insufficiente, si può rimediare con il ravvedimento operoso, pagando l'imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, calcolati al tasso del 1,60% in vigore nel 2026 sui giorni di ritardo: prima si regolarizza, minore è la sanzione.

Per quantificare l'importo esatto puoi usare il calcolatore del ravvedimento operoso e quello degli interessi legali di Calcolando. Conservare le ricevute dei versamenti è essenziale, perché l'IMU è in autoliquidazione.

• Acconto: entro il 16 giugno (50% dell'imposta annua, sulle aliquote dell'anno precedente).
• Saldo: entro il 16 dicembre (50%, con eventuale conguaglio sulle aliquote dell'anno).
• Versamento unico facoltativo: entro il 16 giugno.
• Strumenti: modello F24 (con codici tributo IMU e codice comune) o bollettino postale dedicato.

Quali errori evitare e cosa cambia nel 2026?

Gli errori più comuni nascono dalla formula. Il primo è dimenticare la rivalutazione del 5% della rendita: il calcolo parte sempre dalla rendita rivalutata (× 1,05), non da quella nuda. Il secondo è confondere i millesimi con le percentuali: un'aliquota del 10,6‰ vale l'1,06% della base imponibile.

Il terzo è usare il moltiplicatore sbagliato: 160 vale per le abitazioni del gruppo A, ma un negozio C/1 usa 55, gli uffici A/10 usano 80 e i capannoni di categoria D usano 65. Sbagliare moltiplicatore significa sbagliare tutta la base imponibile. Il quarto, infine, è pensare che la prima casa paghi l'IMU: l'abitazione principale non di lusso è esente.

Sul fronte delle novità, il quadro IMU 2026 resta sostanzialmente stabile nei meccanismi di calcolo: la formula, i moltiplicatori e l'esenzione della prima casa non cambiano.

La voce che si aggiorna ogni anno è il tasso di interesse legale, che incide solo sul ravvedimento operoso: per il 2026 è fissato all'1,60%, in calo rispetto agli anni precedenti, e quindi gli interessi dovuti su un versamento tardivo risultano un po' più leggeri. Le aliquote comunali, invece, vengono ridefinite ogni anno con le delibere dei singoli comuni: è sempre prudente verificarle prima di pagare il saldo di dicembre.

Va infine ricordato che IMU e TARI sono imposte distinte e non vanno mai sommate in un unico conteggio.

La TASI è stata abolita nel 2020 e accorpata all'IMU, che oggi è l'unica imposta patrimoniale comunale sugli immobili; la TARI è invece la tassa sui rifiuti, dovuta da chi occupa i locali — quindi anche dall'inquilino — e si calcola sui metri quadri, non sulla rendita catastale. Il calcolatore IMU di questa pagina riguarda esclusivamente l'IMU.

• Non dimenticare la rivalutazione del 5% della rendita prima del moltiplicatore.
• Non confondere millesimi (‰) e percentuali: 10,6‰ = 1,06%.
• Usare il moltiplicatore giusto per la categoria catastale (160 abitazioni, 55 negozi, 80 uffici, 65 categoria D).
• Verificare l'aliquota reale deliberata dal proprio comune, anziché un valore standard.

Domande frequenti