Guida alla surroga del mutuo

Cos'è la surroga del mutuo e perché è gratis

La surroga (o portabilità) è il trasloco del mutuo: sposti il debito residuo dalla tua banca a un'altra che ti offre condizioni migliori, senza estinguere e riaccendere nulla. L'ipoteca resta la stessa — si "surroga" appunto il creditore — e questo è il motivo per cui l'operazione è radicalmente più semplice di un nuovo mutuo.

La legge Bersani (n. 40/2007, oggi art. 120-quater del Testo Unico Bancario) l'ha resa un diritto del mutuatario e l'ha resa gratuita: la vecchia banca non può opporsi, non può applicare penali di estinzione anticipata, e non possono esserti addebitati costi di istruttoria, perizia o notaio — gli oneri notarili dell'atto di surroga sono a carico della banca subentrante.

Quello che la surroga non può cambiare: l'importo del debito (resta il residuo, non puoi chiedere liquidità aggiuntiva) e gli intestatari. Quello che può cambiare: tasso (fisso ↔ variabile), spread e durata. Per la scelta tra fisso e variabile vale il ragionamento della guida al tasso fisso o variabile.

• Diritto del mutuatario: la vecchia banca non può opporsi né farti pagare nulla.
• L'ipoteca originaria resta: niente nuovo atto di compravendita, niente nuova iscrizione.
• Si cambiano tasso, spread e durata; NON l'importo residuo e gli intestatari.
• I costi notarili della surroga sono a carico della nuova banca.

Quando conviene davvero: i tre segnali

Primo segnale: la differenza di tasso. La regola pratica degli operatori è che la surroga inizia a valere la pena da qualche decimo di punto in su, e diventa molto interessante quando il mercato dei tassi è sceso rispetto a quando hai firmato. Il conto vero però non si fa sul tasso ma sulla rata e sugli interessi totali residui: il calcolo del risparmio con la surroga confronta il tuo mutuo attuale con l'offerta e ti dice quanto risparmi al mese e sull'intera durata.

Secondo segnale: quanto manca alla fine. Gli interessi si concentrano nelle prime rate (è il meccanismo dell'ammortamento alla francese): più il mutuo è giovane, più c'è da risparmiare. Una surroga negli ultimi anni di vita del mutuo sposta poco, una nei primi 10 anni può valere decine di migliaia di euro.

Terzo segnale: il tipo di tasso non ti fa dormire. Molte surroghe non nascono per risparmiare ma per stabilizzare: passare dal variabile al fisso quando i tassi salgono, o viceversa per chi può permettersi l'oscillazione. Il calcolo del TAEG aiuta a confrontare le offerte su base omogenea, includendo le spese accessorie.

La procedura passo per passo (e i tempi reali)

Il percorso è standard. Si sceglie la nuova banca e si presenta la richiesta con i documenti del mutuo esistente; la nuova banca valuta il merito creditizio — qui sta l'unico vero potere di veto: la surroga è un tuo diritto verso la vecchia banca, ma la nuova non ha alcun obbligo di accettarti. Ottenuto il sì, la nuova banca chiede alla vecchia il conteggio di estinzione e il nulla osta: per legge la collaborazione deve arrivare entro 30 giorni, pena il risarcimento. Si firma quindi l'atto di surroga davanti al notaio (pagato dalla banca) e da quel momento la rata si paga al nuovo istituto.

Tempi realistici osservati sul mercato: intorno ai 45 giorni dalla domanda alla firma, con punte più rapide per le banche più digitalizzate. E si può rifare: la legge non fissa un numero massimo di surroghe — se tra due anni i tassi scendono ancora, nulla vieta una seconda portabilità, sempre che una banca sia disposta ad accoglierti.

Surroga, rinegoziazione o sostituzione: non sono la stessa cosa

La surroga si confonde spesso con due alternative. La rinegoziazione è l'accordo con la TUA banca per cambiare le condizioni: gratuita anche lei, veloce, ma dipende dalla disponibilità dell'istituto — che sa che l'alternativa è perderti, quindi un preventivo di surroga in mano è il miglior argomento negoziale. La sostituzione è invece un mutuo nuovo a tutti gli effetti (spesso per avere liquidità extra o cambiare intestatari): qui i costi tornano tutti — notaio, imposta sostitutiva, istruttoria — e conviene solo se la surroga non può tecnicamente darti ciò che serve.

Strategia pratica: fai simulare la rata del nuovo scenario con il calcolo del mutuo, porta il preventivo alla tua banca e chiedi la rinegoziazione; se rifiuta, la surroga è il piano B che non ti costa nulla.

Domande frequenti