Guida alla successione 2026

Come funziona l'imposta di successione in Italia?

L'imposta di successione italiana fa paura per fama, non per numeri: è tra le più leggere d'Europa, e la maggior parte delle eredità familiari non paga un euro. Il motivo sono le franchigie, cioè le soglie sotto le quali l'imposta semplicemente non esiste.

Il meccanismo è a tre variabili: chi eredita (il grado di parentela), quanto eredita (la quota attribuita a ciascun beneficiario) e la franchigia personale. L'imposta si calcola solo sulla parte di quota che supera la franchigia, con l'aliquota del proprio grado di parentela.

Coniuge e figli hanno la protezione massima: franchigia di 1.000.000 € ciascuno e aliquota del 4% solo sull'eccedenza. Fratelli e sorelle: franchigia di 100.000 € e aliquota 6%. Gli altri parenti fino al quarto grado (nipoti, zii, cugini) pagano il 6% senza franchigia; chiunque altro — conviventi non uniti civilmente compresi — l'8% senza franchigia. Per gli eredi con disabilità grave la franchigia sale a 1.500.000 € qualunque sia la parentela.

Un dettaglio che cambia tutto: la franchigia è per beneficiario, non per eredità. Un patrimonio da 2.000.000 € lasciato a due figli non paga nulla, perché ciascuno resta dentro il proprio milione. Lo stesso patrimonio lasciato a un solo nipote pagherebbe il 6% su tutto.

Il calcolatore dell'imposta di successione di Calcolando applica franchigie e aliquote in due campi; nel resto della guida vediamo come si valutano gli immobili, le imposte "nascoste" della casa ereditata e la dichiarazione.

Come si valuta una casa nell'eredità?

La prima buona notizia per chi eredita immobili è la base di calcolo: nella dichiarazione di successione la casa non si valuta al prezzo di mercato, ma al valore catastale — lo stesso meccanismo del prezzo-valore negli acquisti.

Il valore catastale si ottiene dalla rendita: per le abitazioni, rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 120, che equivale a rendita × 126. Se per l'erede l'immobile ha i requisiti prima casa, il moltiplicatore effettivo scende a 115,5.

Con i numeri: una casa che sul mercato vale 300.000 € ma ha rendita catastale di 800 € entra in successione per 800 × 126 = 100.800 €. Un terzo del valore reale. È il motivo per cui le franchigie da un milione sono così difficili da superare con il solo mattone: servirebbero rendite altissime o molti immobili.

L'Agenzia delle Entrate non può contestare il valore catastale degli immobili dichiarati con questo criterio (per i fabbricati censiti): è una valutazione automatica e blindata, non una stima da difendere.

Nel patrimonio ereditario entrano ovviamente anche conti, titoli e altri beni — con regole proprie: i titoli di Stato ed equiparati, ad esempio, sono esclusi dall'attivo ereditario. Ma per la componente immobiliare, rendita e moltiplicatori sono tutto: la guida alla rendita catastale spiega dove trovarla e come usarla.

• Abitazioni: valore in successione = rendita × 126 (115,5 se prima casa per l'erede).
• Il valore catastale è molto più basso del mercato: casa da 300.000 € → circa 100.800 € dichiarati.
• Valore catastale non contestabile dall'Agenzia per i fabbricati censiti.
• Titoli di Stato e buoni postali equiparati: esclusi dall'attivo ereditario.

Ipotecaria e catastale: il vero costo della casa ereditata

Ecco la parte che sorprende: anche quando l'imposta di successione è zero grazie alle franchigie, la casa ereditata ha comunque un costo fiscale. Sono le imposte ipotecaria e catastale, dovute per trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e per la voltura catastale.

Le aliquote: ipotecaria al 2% e catastale all'1% del valore catastale dell'immobile, con un minimo di 200 € ciascuna. Sulla casa del nostro esempio (valore catastale 100.800 €) fanno 2.016 € + 1.008 € = 3.024 €. Questo, non l'imposta di successione, è il conto tipico di chi eredita una casa in famiglia.

La riduzione più importante è il beneficio prima casa in successione: se almeno uno degli eredi ha i requisiti (stessi dell'acquisto: residenza nel comune o impegno a trasferirla, nessun altro immobile agevolato, categoria non di lusso), entrambe le imposte si pagano in misura fissa: 200 € + 200 €. Da 3.024 € a 400 €, e il beneficio vale per l'intero immobile anche se gli altri coeredi non hanno i requisiti.

Queste imposte si versano in autoliquidazione al momento della presentazione della dichiarazione di successione, insieme all'imposta di bollo e ai tributi speciali: senza il versamento la dichiarazione non si perfeziona e la voltura non avviene.

Il punto operativo: prima di presentare la dichiarazione, verifica se uno degli eredi può legittimamente invocare la prima casa — è la singola scelta che più incide sul conto finale di una successione immobiliare ordinaria.

La dichiarazione di successione: chi, quando, come

La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso, in via telematica (direttamente o tramite CAF, notaio, professionista). Obbligati sono gli eredi, i legatari e chi amministra l'eredità; ne basta uno che la presenti per tutti.

Esiste un esonero pieno che copre molte situazioni semplici: se l'eredità va a coniuge e parenti in linea retta, ha un attivo non superiore a 100.000 € e non comprende immobili né diritti immobiliari, la dichiarazione non è dovuta affatto.

Dal 2025 il sistema è passato all'autoliquidazione anche per l'imposta di successione: sei tu (o il tuo intermediario) a calcolare e versare l'imposta eventualmente dovuta, entro 90 giorni dal termine di presentazione; ipotecaria, catastale e bollo si versano invece contestualmente alla presentazione. L'Agenzia controlla a posteriori e chiede eventuali differenze.

L'imposta di successione sopra franchigia si può rateizzare: almeno il 20% subito e il resto in rate trimestrali (fino a 8, o 12 oltre i 20.000 €), con interessi. Per importi fino a 1.000 € la rateazione non è ammessa.

Presentata la dichiarazione con la voltura, l'intestazione catastale passa agli eredi. Ritardi e dimenticanze si sanano con il ravvedimento operoso — sanzioni ridotte crescenti col tempo — ma il consiglio è banale: i 12 mesi passano in fretta tra banca, catasto e documenti; muoversi presto evita il problema alla radice.

• Termine: 12 mesi dal decesso, presentazione telematica.
• Esonero: eredità a coniuge/linea retta, attivo ≤ 100.000 €, nessun immobile.
• Ipocatastali e bollo: si versano alla presentazione; imposta di successione in autoliquidazione entro 90 giorni dal termine.
• Rateazione possibile oltre 1.000 €: 20% subito, resto in rate trimestrali.

Esempio completo: un figlio eredita la casa di famiglia

Il caso più comune d'Italia: un figlio unico eredita dalla madre la casa di famiglia — valore di mercato 300.000 €, rendita catastale 800 € — più 50.000 € sul conto corrente.

Valore in successione: la casa entra per 800 × 126 = 100.800 € (il figlio vive altrove e non chiede la prima casa), il conto per 50.000 €. Attivo ereditario: 150.800 €.

Imposta di successione: la franchigia del figlio è 1.000.000 €, l'attivo è ampiamente sotto: imposta zero. Nessun 4% da pagare, su nulla.

Imposte da versare comunque: ipotecaria 2% di 100.800 € = 2.016 €, catastale 1% = 1.008 €, più bollo e tributi (qualche centinaio di euro). Totale intorno a 3.300 €. Se invece il figlio avesse i requisiti prima casa, ipocatastali fisse a 400 € e totale sotto i 700 €.

Nota il paradosso istruttivo: su un'eredità da oltre 350.000 € di valore reale, il fisco incassa il 2–3% scarso in imposte ipocatastali e nulla di successione. La fama dell'imposta di successione italiana è molto peggiore della sua realtà — il che è anche il motivo per cui viene periodicamente proposta al rialzo: le regole vanno verificate quando l'evento accade, non date per eterne.

Donazione in vita o successione: cosa cambia?

Donare la casa ai figli in vita o lasciarla in eredità sono, fiscalmente, quasi la stessa cosa: l'imposta di donazione usa le stesse franchigie e le stesse aliquote della successione (4% oltre 1.000.000 € per coniuge e figli, e così via), e sugli immobili si pagano le stesse ipocatastali del 2% + 1% — riducibili a 400 € fissi con la prima casa.

Attenzione però al coacervo: le donazioni fatte in vita allo stesso beneficiario erodono la sua franchigia di successione. Chi dona oggi 800.000 € al figlio gli lascia solo 200.000 € di franchigia per l'eredità futura. Donare non moltiplica le franchigie: le anticipa.

La donazione ha un costo aggiuntivo non fiscale che va conosciuto: l'immobile donato è meno vendibile e meno ipotecabile per anni, perché gli altri eredi legittimari potrebbero un giorno agire in riduzione se la donazione ha leso la loro quota. Banche e compratori lo sanno e si tutelano.

Quando ha senso donare? Per anticipare esigenze concrete (il figlio che ci abiterà), per sfruttare la prima casa dell'erede al momento giusto, o in pianificazioni patrimoniali complesse con usufrutto riservato — dove si dona la nuda proprietà, con valori catastali ulteriormente ridotti in base all'età dell'usufruttuario.

La regola pratica: sotto le franchigie, la successione è già gratuita — donare per "risparmiare imposte future" raramente conviene, mentre può convenire per ragioni familiari. Sopra le franchigie, la pianificazione va costruita con un professionista, caso per caso.

Dopo la successione: IMU, affitto, rivendita

Chiusa la dichiarazione, la casa ereditata è tua a tutti gli effetti — e inizia la sua vita fiscale ordinaria, che conviene conoscere subito.

IMU: se la casa ereditata non diventa la tua abitazione principale, paga l'IMU come qualunque seconda casa (rendita × 1,05 × 160 × aliquota comunale — sull'esempio, circa 1.425 € l'anno al 10,6‰). Il coniuge superstite che continua ad abitarla ha però per legge il diritto di abitazione: la casa resta abitazione principale sua, esente, e l'IMU non tocca gli altri eredi.

Affitto: i canoni della casa ereditata si tassano come per qualunque proprietario — cedolare secca o IRPEF; la comproprietà tra coeredi non lo impedisce, ciascuno per la sua quota.

Rivendita: qui l'eredità regala un vantaggio enorme e poco noto — la vendita di un immobile ricevuto per successione non genera mai plusvalenza tassabile, nemmeno se vendi il giorno dopo la voltura a prezzo pieno. La regola dei 5 anni non si applica agli immobili ereditati.

Restano gli adempimenti pratici: aggiornare le utenze e la TARI (che paga chi occupa), valutare tra coeredi se vendere, affittare o dividere. Per ciascun passo trovi il calcolatore dedicato — IMU, cedolare, TARI — con le aliquote del comune già caricate nelle pagine città di Calcolando.

• Casa ereditata non abitata: IMU da seconda casa dal giorno dell'apertura della successione.
• Coniuge superstite che vi abita: diritto di abitazione, esenzione IMU, nulla per gli altri eredi.
• Rivendita di immobile ereditato: mai plusvalenza tassabile, senza attendere 5 anni.

Domande frequenti