Guida alla cedolare secca 2026

Cos'è la cedolare secca e cosa sostituisce?

La cedolare secca è il regime opzionale che trasforma la tassazione dell'affitto in una sola imposta piatta sul canone. Niente scaglioni, niente addizionali, niente imposta di registro annuale: un'unica percentuale — 21%, 10% o 26% a seconda del contratto — e la partita fiscale dell'affitto è chiusa.

L'elenco di ciò che sostituisce è il suo argomento di vendita: l'IRPEF sul canone e le relative addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro sul contratto (il 2% annuo, di norma diviso con l'inquilino) e l'imposta di bollo sulla registrazione. Con la cedolare, registrazione, proroghe e risoluzioni non costano nulla.

Possono sceglierla i proprietari persone fisiche che affittano abitazioni (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10) fuori dall'esercizio di impresa, insieme alle pertinenze locate congiuntamente. Restano fuori società, uffici e negozi — con l'eccezione storica di alcune annualità in cui il legislatore ha aperto ai C/1: da verificare caso per caso.

La scelta è per singolo immobile e per singolo contratto: puoi avere una casa in cedolare e un'altra in IRPEF, e cambiare regime alla scadenza di ciascuna annualità.

In questa guida: le tre aliquote e quando si applicano, il confronto numerico con l'IRPEF, il prezzo nascosto (l'aggiornamento ISTAT), come si esercita l'opzione e i casi degli affitti brevi e del canone concordato. Il calcolatore della cedolare secca di Calcolando confronta i regimi con i tuoi numeri.

Le tre aliquote: 21%, 10% e 26%

L'aliquota ordinaria è il 21% del canone annuo: vale per i contratti abitativi a canone libero, il classico 4+4, ovunque in Italia.

L'aliquota agevolata è il 10% e premia i contratti a canone concordato (3+2, transitori e per studenti) nei comuni ad alta tensione abitativa e nelle loro cinture: canone calmierato secondo gli accordi territoriali in cambio di una tassazione dimezzata. È la combinazione fiscalmente più efficiente per chi affitta nei grandi centri.

Il 26% riguarda gli affitti brevi — locazioni fino a 30 giorni — dal secondo al quarto immobile destinato a questa attività: sul primo immobile resta il 21%, dal quinto in su scatta l'obbligo di partita IVA. La stretta è nata con il boom degli affitti turistici, insieme al CIN (codice identificativo nazionale) e alla ritenuta del 21% operata dai portali come acconto.

Attenzione alla base di calcolo: l'aliquota si applica al 100% del canone pattuito, senza alcuna deduzione forfettaria. È il rovescio della piattezza: nell'IRPEF ordinaria almeno il 5% del canone resta fuori dall'imponibile (25% per il concordato), nella cedolare no.

Sulle spese condominiali la regola è contrattuale: se il contratto le indica separatamente come oneri accessori a carico dell'inquilino, non fanno canone e non si tassano; se sono inglobate nel canone, ci paghi sopra la cedolare. Scriverle bene vale qualche punto percentuale.

Cedolare o IRPEF: quanto si risparmia davvero?

Il confronto corretto non è "21% contro la tua aliquota IRPEF", perché i due regimi hanno basi e code diverse. Nell'ordinario si tassa il 95% del canone (100% meno la deduzione forfettaria del 5%) con l'aliquota marginale più le addizionali, e si paga il registro annuale; nella cedolare si tassa il 100% del canone, punto.

Numeri alla mano, canone 10.000 € l'anno. Cedolare 21%: 2.100 €. IRPEF per un proprietario con marginale 35%: 9.500 × 35% = 3.325 €, più circa 200 € di addizionali e 100 € di registro (la sua metà): totale ≈ 3.625 €. Risparmio cedolare: oltre 1.500 € l'anno, il 42% in meno.

Con marginale 43% il divario si allarga (IRPEF ≈ 4.400 €); con marginale 23% si restringe ma resta a favore della cedolare (IRPEF ≈ 2.480 € contro 2.100 €). E il concordato al 10% — 1.000 € su 10.000 € — batte qualunque scenario IRPEF.

Quando può vincere l'IRPEF? Nei casi in cui il reddito da locazione "riempie" detrazioni altrimenti perse: redditi complessivi molto bassi, forti carichi di famiglia, oneri detraibili capienti. Oppure quando servono redditi imponibili più alti a fini di finanziamenti o prestazioni: la cedolare esce dal reddito complessivo IRPEF (pur contando per ISEE e per la capacità reddituale richiesta da alcune prestazioni).

La regola operativa: fai il confronto una volta l'anno, alla scadenza dell'annualità, con i tuoi numeri veri — il calcolatore della cedolare di Calcolando mette in colonna i due regimi; per capire la tua aliquota marginale c'è il calcolatore IRPEF.

Il prezzo nascosto: l'aggiornamento ISTAT

La cedolare ha una sola controindicazione strutturale, scritta nella legge: scegliendola rinunci, per tutta la durata dell'opzione, agli aggiornamenti del canone — inclusa la rivalutazione ISTAT — anche se il contratto li prevede.

Con inflazione bassa la rinuncia vale poco. Con inflazione alta diventa un costo reale: su un canone di 10.000 €, un ISTAT del 5% non applicato vale 500 € l'anno di mancato adeguamento, che si consolidano per gli anni successivi.

Il confronto onesto tra regimi deve quindi includere lo scenario inflazione: il risparmio fiscale della cedolare (nell'esempio, ~1.500 €) resta superiore alla perdita ISTAT in quasi tutti gli scenari realistici, ma il margine si assottiglia nei contratti lunghi con canoni alti e inflazione sostenuta.

La rinuncia va comunicata all'inquilino: l'opzione per la cedolare si accompagna alla raccomandata (o consegna a mano con ricevuta) con cui rinunci agli aggiornamenti. Senza comunicazione l'opzione è a rischio contestazione.

Nota la flessibilità: l'opzione si può esercitare o revocare a ogni annualità. Una strategia legittima nei periodi di inflazione alta è valutare anno per anno — tenendo però conto che la revoca fa tornare registro e IRPEF, e che il canone riparte dal valore contrattuale non aggiornato.

• Con la cedolare niente aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione.
• Rinuncia da comunicare all'inquilino con raccomandata.
• Su 10.000 € di canone, un ISTAT al 5% non applicato ≈ 500 €/anno.
• Opzione e revoca possibili a ogni annualità, con effetti da valutare.

Come si esercita l'opzione (e come si versa)?

L'opzione si esercita nel modello RLI: alla registrazione del contratto (entro 30 giorni dalla stipula) oppure nelle annualità successive, sempre con RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Nei contratti si usa spesso inserire anche una clausola espressa, ma ciò che conta è l'RLI.

Per gli affitti brevi non registrati (durata ≤ 30 giorni) non c'è RLI: la cedolare si applica direttamente in dichiarazione dei redditi, e le ritenute del 21% operate dai portali si scomputano come acconto.

Il versamento segue il calendario IRPEF: acconto e saldo alle stesse scadenze (30 giugno e 30 novembre), con acconto complessivo pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente, diviso nelle consuete due rate (40%-60%) sopra la soglia. Codici tributo dedicati nel modello F24: 1840 (acconto prima rata), 1841 (seconda), 1842 (saldo).

In dichiarazione la cedolare transita dal quadro B (730) o RB (Redditi): i canoni si indicano con la cedolare barrata e l'imposta si liquida lì. Anche per questo la cedolare non è "invisibile": esce dall'IRPEF ma resta un reddito dichiarato, rilevante per ISEE e per molte soglie.

Errori e ritardi si gestiscono come sempre: ravvedimento operoso per i versamenti, remissione in bonis nei casi previsti per le opzioni. La guida alla registrazione del contratto copre l'RLI passo per passo.

Canone concordato al 10%: come si accede?

Il 10% è riservato ai contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa (l'elenco CIPE che copre le grandi città e molti capoluoghi) e, per i transitori e gli studenteschi, secondo le regole degli accordi locali.

Concordato significa che il canone non è libero: deve stare dentro le fasce fissate dagli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni di proprietari e inquilini per quel comune, in base a zona, dimensioni e caratteristiche dell'immobile.

Passaggio operativo cruciale: per i contratti non assistiti dalle organizzazioni serve l'attestazione di rispondenza — il documento con cui un'organizzazione firmataria certifica che il canone e il contratto rispettano l'accordo locale. Senza attestazione, niente benefici fiscali: è il requisito più dimenticato e più contestato.

In cambio del canone calmierato il pacchetto fiscale è il migliore disponibile: cedolare al 10%, base imponibile ridotta anche ai fini IRPEF per chi non opta (66,5% del canone), e IMU ridotta al 75% per l'immobile locato a concordato. Molti comuni aggiungono aliquote IMU dedicate ancora più basse.

Il conto va fatto sul pacchetto completo: un canone concordato più basso del 10-15% rispetto al libero, tassato al 10% con IMU ridotta, batte spesso il canone pieno tassato al 21% con IMU piena. Il calcolatore della cedolare e quello dell'IMU, con le aliquote del tuo comune dalle pagine città, permettono il confronto completo.

• Comuni ad alta tensione abitativa + canone dentro le fasce dell'accordo territoriale.
• Attestazione di rispondenza obbligatoria per i contratti non assistiti.
• Pacchetto: cedolare 10% + IMU ridotta del 25% (+ eventuali aliquote comunali di favore).
• Confronto corretto: canone calmierato al 10% contro canone libero al 21%, IMU inclusa.

Affitti brevi: cosa cambia con il 26%?

Gli affitti brevi — locazioni abitative fino a 30 giorni, tipicamente turistiche — restano nella cedolare ma con regole proprie, irrigidite negli ultimi anni man mano che il fenomeno cresceva.

L'aliquota: 21% se destini all'attività un solo immobile; 26% dal secondo al quarto immobile (l'aliquota si sceglie su quale immobile applicare il 21%, indicandolo in dichiarazione). Dal quinto immobile l'attività è considerata imprenditoriale: partita IVA obbligatoria e addio cedolare.

Gli intermediari — portali e agenzie — che incassano i canoni operano una ritenuta del 21% e la versano all'erario: per chi è al 21% è di fatto un'imposta quasi definitiva, per chi è al 26% è un acconto da integrare in dichiarazione.

Obblighi non fiscali da non dimenticare: il CIN (codice identificativo nazionale) da esporre in ogni annuncio, i requisiti di sicurezza, e le comunicazioni di pubblica sicurezza per gli ospiti. Le sanzioni per l'assenza di CIN sono salate e i controlli, ormai, automatici sui portali.

Per il proprietario-tipo con una seconda casa al mare, la sintesi è semplice: un solo immobile in affitto breve resta al 21% senza partita IVA, con il portale che ti trattiene già l'imposta; la TARI resta a tuo carico (locazioni sotto i 6 mesi) e l'IMU pure. Il quadro completo del possesso è nella guida alle tasse sulla casa.

Domande frequenti